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WOHNUNGSEIGENTUMSOBJEKT

FH-Doz. Univ.-Lektor Mag. Christoph Kothbauer

Zu den Voraussetzungen für eine eindeutige Zuordnung des Zubehörs zum betreffenden Wohnungseigentumsobjekt (§ 5 Abs 3 Satz 3 WEG)

Close-up of contract with business people in the background

Für die wirksame Schaffung von Zubehör-Wohnungseigentum ist die eindeutige Zuordnung des Zubehörs zum betreffenden Wohnungseigentumsobjekt vonnöten. Diese eindeutige Zuordnung muss sich aus dem Wohnungseigentumsvertrag (bzw dem gerichtlichen Titel zur Wohnungseigentumsbegründung) und/oder dem Nutzwertgutachten eindeutig ergeben. Der OGH (5 Ob 208/18a) hat zu dieser Voraussetzung folgende Feststellungen getroffen bzw in Erinnerung gerufen:
• Für die eindeutige Zuordnung des Zubehörs zum Hauptobjekt bedarf es in der Regel einer (etwa ziffernmäßigen) Individualisierung der Zubehörobjekte und deren Darstellung in einem Plandokument.
• Nach geäußerter Lehrmeinung genügt im Wohnungseigentumsvertrag und/oder dem Nutzwertgutachten ein Hinweis auf das Plandokument, ohne dass der Plan selbst diesen Urkunden angeschlossen sein muss.
• Ob die Zuordnung des Zubehörs eindeutig ist, unterliegt einer Einzelfallbeurteilung.
• Dass unter Heranziehung von Hilfsunterlagen die Lage des Zubehörobjekts „weitgehend“ rekonstruiert werden kann, reicht für eine eindeutige Zuordnung naturgemäß nicht aus.
RECHTLICHER HINTERGRUND:
Gemäß § 5 Abs 3 Satz 3 WEG erstreckt sich die Eintragung des Wohnungseigentums an einem Wohnungseigen-tumsobjekt auch auf dessen Zubehörobjekte nach § 2 Abs 3 WEG, soweit sich deren Zuordnung zum Wohnungseigentumsobjekt aus dem Wohnungseigentumsvertrag (§ 3 Abs 1 Z 1 WEG) oder der gerichtlichen Entscheidung (§ 3 Abs 1 Z 2 bis 4 WEG) jeweils im Zusammenhalt mit der Nutzwertermittlung oder -festsetzung eindeutig ergibt. Diese Bestimmung gilt auch für Eintragungen, die vor dem Inkrafttreten am 1. Jänner 2015 vorgenommen wurden (§ 58c Abs 1 WEG). Die WRN 2015 hat gleichzeitig – entgegen zuvor ergangener Rechtsprechung (insbesondere 4 Ob 150/11d) klargestellt, dass es für eine sachenrechtlich wirksame Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum dessen Verbücherung, also der Einverleibung dessen Umfangs im B-Blatt beim betreffenden Miteigentumsanteil nicht bedarf.
RECHTLICHE BEURTEILUNG DES OGH:
a) Für die eindeutige Zuordnung des Zubehörs zum Hauptobjekt bedarf es in der Regel einer (etwa ziffernmäßigen) Individualisierung der Zubehörobjekte und deren Darstellung in einem Plandokument Zu den Voraussetzungen der Erstreckung der Eintragung des Wohnungseigentums auf das Zubehörobjekt nach § 5 Abs 3 WEG in der Fassung der WRN 2015 liegen bereits zwei ausführlich begründete Entscheidungen des erkennenden Fachsenats vor. Zu 5 Ob 162/16h vertrat der erkennende Senat unter Hinweis auf die Erläuterungen zur Regierungsvorlage und das einhellige Schrifttum die Auffassung, dass Voraussetzung der Erstreckung der Eintragung des Wohnungseigentums auf das Zubehörobjekt dessen eindeutige Zuordnung zum Hauptobjekt durch eine eindeutige Darstellung im Titel für die Wohnungseigentumsbegründung oder in der Urkunde für die Nutzwertermittlung oder -festsetzung ist. Pauschale Hinweise auf die Art des Zubehörs ohne weitere Individualisierung genügen nicht, die Objekte sind vielmehr in irgendeiner Form planlich oder sonst zu spezifizieren, somit gemäß dem sachenrechtlichen Spezialitätsgrundsatz eindeutig zu umschreiben. An diesen Anforderungen hielt der Senat zu 5 Ob 4/17z fest.
b) Nach geäußerter Lehrmeinung
genügt im Wohnungseigentumsvertrag und/oder dem Nutzwertgutachten ein Hinweis auf das Plandokument, ohne dass der Plan selbst diesen Urkunden angeschlossen sein muss Höllwerth, der in seiner kritischen Glosse zu 5 Ob 162/16h (EvBl 2017/147) auf das evidente Ziel des Gesetzgebers der WRN 2015 verweist, die Sanierung des Wohnungseigentums bei Zubehörobjekten tendenziell zu ermöglichen, verlangt für die Frage der eindeutigen Zuordnung nach § 5 Abs 3 WEG, dass im Wohnungseigentumsvertrag bzw der Nutzwertermittlung oder -festsetzung eindeutig erkennbar auf einen bestimmten Plan als Grundlage für die Wohnungseigentumsbegründung Bezug genommen wird, ohne dass dieser aber den genannten Urkunden nachgewiesenermaßen angeschlossen gewesen sein hätte müssen.
c) Ob die Zuordnung des Zubehörs eindeutig ist, unterliegt einer Einzelfallbeurteilung
Ob sich die Zuordnung eines Zubehörobjekts zum Hauptobjekt aus den der Vereinbarung zugrunde liegenden Urkunden eindeutig ergibt, richtet sich nach den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls, sodass dieser Frage – von Fällen grober Fehlbeurteilung abgesehen – keine über diesen hinausgehende Bedeutung im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO zukommt.
d) Dass unter Heranziehung von Hilfsunterlagen die Lage des Zubehörobjekts „weitgehend“ rekonstruiert werden kann, reicht für eine eindeutige Zuordnung naturgemäß nicht aus
Die Gesetzesmaterialien sprechen zwar nicht ausdrücklich davon, dass sich auch die Lage des Zubehörobjekts auf der Liegenschaft aus den der Eintragung zugrunde liegenden Urkunden ergeben muss. Gerade bei einer Wohnungseigentumsanlage mit mehreren Hausgärten (insoweit unterscheidet sich der Sachverhalt von dem zu 5 Ob 29/17a entschiedenen Fall) davon auszugehen, dass die vom Gesetzgeber verlangte „eindeutige Zuordnung der Widmung des Zubehörobjekts in allen Facetten“ zumindest ausreichend spezifizierte Hinweise auf die Lage des Gartens erfordert, der als Zubehörobjekt einer bestimmten Wohnung zugeordnet werden soll, hält sich im Rahmen der bisherigen Rechtsprechung. Dass der bloße Hinweis auf ein Gesamtausmaß des Hausgartens im Nutzwertfestsetzungsbeschluss in einer Anlage mit einer Vielzahl von Hausgärten und Allgemeinflächen nicht ausreicht, um dem vom Gesetzgeber ausdrücklich verlangten Gebot der Individualisierung und Spezifizierung zu genügen, bedarf daher keiner Korrektur im Einzelfall.
Zum Sachverhalt: Zur Klärung der Frage, welche Fläche mit einem im Nutzwertfestsetzungsbeschluss genannten „Garten im Ausmaß von 1.853,68 m²“ gemeint sein konnte, bedurfte es nicht nur eines vermessungstechnischen Sachverständigengutachtens, sondern auch des Rückgriffs auf handschriftliche Aufzeichnungen eines bereits pensionierten Zivilgeometers und Projektunterlagen der damaligen Bauträgerin. Das Projekt wurde letztlich nicht wie geplant ausgeführt. Es hätte selbst nach den Ergebnissen des Sachverständigengutachtens zu einer Adaptierung der Begrenzung der Zubehörfläche zu kommen. Daraus den Schluss zu ziehen, der bloße Hinweis auf das Flächenausmaß eines zugeordneten Hausgartens sei jedenfalls dann nicht als ausreichend im Sinn des § 5 Abs 3 WEG zu werten, wenn sich die Situierung dieses Hausgartens nicht eindeutig aus den der Vereinbarung zugrunde liegenden Urkunden nachvollziehen lässt, bildet keine im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung des Berufungsgerichts. Dass die Vorinstanzen auf tatsächlicher Ebene übereinstimmend davon ausgingen, aufgrund der Ergebnisse des im Verfahren eingeholten Sachverständigengutachtens und der vorgelegten Urkunden könne im Nachhinein – weitgehend – rekonstruiert werden, welcher Garten mit dem im Nutzwertfestsetzungsbeschluss genannten Hausgarten im Ausmaß von 1.853,68 m² und den darauf entfallenden Nutzwert gemeint sein hätte können, ändert nichts daran, dass sich die Zuordnung eines derartigen Hausgartens zum Objekt des Klägers aus den der Eintragung zugrundeliegenden Urkunden nicht ausreichend deutlich ergab.
*** WEITERE ENTSCHEIDUNGEN
Wohnungseigentum (konkludente Umwidmung): Der OGH hatte sich mit einem Fall auseinanderzusetzen, in welchem ein Wohnungseigentümer einen Liegenschaftsteil in Anspruch genommen hatte, der ihm zwar nach den Grundlagen der Nutzwertermittlung („Parifizierung“) als Reihenhausgarten zugewiesen worden war, in der Zwischenzeit aber konkludent als Zufahrtweg in einen allgemeinen Teil der Liegenschaft umgewandelt wurde. Zumal die konkludente Umwidmung maßgeblich ist, war der Eigentumsfreiheitsklage eines Miteigentümers stattzugeben. 5 Ob 219/18v
Mietrecht (Erhaltungspflichten des Vermieters in der MRG-Vollanwendung): Es ist die Rechtsansicht zu billigen, wonach zwar bei fehlendem Zusatzschutz in einem Mietgegenstand von einer – den Vermieter zur Beseitigung verpflichtenden – erheblichen Gesundheitsgefährdung gemäß § 3 Abs 2 Z 2 Fall 2 MRG auszugehen sei, nicht aber dann, wenn statt des nunmehr dem Stand der Technik entsprechenden 30 mA FI-Schalters gemäß ÖVE-EN 1 immerhin ein solcher mit einem Nennfehlerstrom von 100 mA vorhanden ist. In diesem Fall liegt zwar ein geringeres Sicherheitsniveau vor, nicht aber eine erhebliche Gesundheitsgefährdung. Auch eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur Nachrüstung des FI-Schalters gemäß § 3 Abs 2 Z 4 MRG wurde im vorliegenden Fall nicht erblickt. Eine Erhaltungspflicht des Vermieters wurde daher verneint. 5 Ob 180/18h
Wohnungseigentum (vom Gesetz abweichender Aufteilungsschlüssel): Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen der Mit- und Wohnungseigentümer nach § 32 Abs 2 WEG bezüglich der Tragung der liegenschaftsbezogenen Aufwendungen sind nach dem einer objektiven Auslegung zugänglichen Wortlaut zu interpretieren. Danach ist auch zu beurteilen, ob vom Gesetz abweichende Erhaltungspflichten oder lediglich vom Gesetz abweichende Kostentragungen vereinbart wurden. Im Falle einer von der Liegenschaft abweichenden Abrechnungseinheit ist gemäß § 31 Abs 4 WEG die Bildung einer gesonderten Rücklage zulässig bzw sogar geboten. Ein über die Bildung einer gesonderten Rücklage gefasster Mehrheitsbeschluss ist nicht gesetzwidrig. 5 Ob 160/18t
Mietrecht (Änderungsrecht des Mieters in der MRG-Vollanwendung): Für die positiven Genehmigungsvoraussetzungen des § 9 Abs 1 Z 2 MRG (Verkehrsübung und wichtiges Interesse des Mieters) ist der Mieter behauptungs- und beweispflichtig. Die Judikatur ist sehr zurückhaltend, wenn es darum geht, Eingriffe in die Bausubstanz eines Hauses als verkehrsüblich hinzustellen. So wurden auch im vorliegenden Fall die verfahrensgegenständlichen Arbeiten (Mauerdurchbruch zur Küche, Errichtung einer Speis in der Küche sowie Verschließen eines Zugangs zwischen Bad und angrenzendem Zimmer) nicht genehmigt. 5 Ob 202/18v
Mietrecht (Richtwertmietzins für Altbauwohnungen in der MRG-Vollanwendung): Bei der Bemessung der Höhe des Lagezuschlags ist gemäß § 16 Abs 3 MRG der Grundkostenanteil der betreffenden Liegenschaft festzustellen (und dem der Richtwertermittlung zugrunde gelegten Grundkostenanteil gegenüberzustellen). Hierbei ist der Verkehrswert der Liegenschaft unter Heranziehung vergleichbarer unbebauter Wohngrundstücke zu ermitteln. Gibt es im dicht verbauten Gebiet keine unbebauten Liegenschaften, die als Vergleichsobjekte dienen können, ist es zulässig, bei der Wertermittlung auf Liegenschaften mit wertloser Bebauung zurückzugreifen. Zumal die mietrechtliche Normwohnung eine Altbauwohnung ist, wurde ein Zuschlag von 10 % für den Erstbezug nach Generalsanierung als ebenso zulässig erachtet wie Zuschläge von jeweils 1 % für vorhandene Anschlüsse für Telefon, Telekabel und Waschmaschine sowie eine Gegensprechanlage. 5 Ob 170/18p
Mietrecht (Richtwertmietzins für Altbauwohnungen in der MRG-Vollanwendung): Keine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung ist es auch, einer Wohnung wegen fehlender Zentrumsnähe und direkter Lage an der Hochtrasse einer S-Bahn einen Lagezuschlag abzuerkennen sowie für Lärmbelästigung einen Abschlag in der Höhe von 5 % anzusetzen. 5 Ob 188/18k
Wohnungseigentum (Änderungsrecht des Wohnungseigentümers): Gemäß § 16 Abs 2 Z 2 WEG ist eine Änderung an einem Wohnungseigentumsobjekt, die auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch nimmt, nur dann genehmigungsfähig ist, wenn sie der Übung des Verkehrs entspricht oder einem wichtigen Interesse des änderungswilligen Wohnungseigentümers dient. Die Auffassung, nach welcher im Wohngebiet des 19. Wiener Gemeindebezirks bis zum Boden ragende Fenster und Fenstertüren nicht geradezu selbstverständlicher Teil der Nutzung eines Geschäftslokals und daher nicht verkehrsüblich seien, ist durchaus vertretbar. Ein wichtiges Interesse des Wohnungseigentümers im Sinne einer Genehmigungsfähigkeit könne zwar auch wirtschaftlich motiviert sein, es müsse aber über das selbstverständliche Interesse an einer besseren Verwertbarkeit der Räumlichkeiten und Wertsteigerung seines Objekts hinausgehen. Bei einer Umgestaltung der Fenster eines Geschäftslokals zur Attraktivitätssteigerung gegenüber Kunden ist dies aber nicht der Fall. 5 Ob 169/18s
Mietrecht (Jahrespauschalverrechnung von Betriebskosten in der MRG-Vollanwendung): • Die Pauschalrate ist jeweils selbständiger Mietzinsbestandteil und keine Akontierung laufender Betriebskosten.
• Die Jahrespauschalverrechnung ist unzulässig, wenn über das Vorjahr keine Betriebskostendaten vorhanden sind.
• Im Fall einer zwischenzeitlichen Erhöhung von Betriebskosten oder öffentlichen Abgaben darf der Gesamtbetrag der Betriebskosten und öffentlichen Abgaben des vorausgegangenen Kalenderjahres um höchstens zehn Prozent überschritten werden.
• Der Anspruch eines Mieters auf Belegeinsicht bzw Anfertigung von Kopien der Abrechnung und der Belege hängt mit der Erfüllung der Abrechnungsverpflichtung durch den Vermieter zeitlich zusammen. 5 Ob 228/18t
Wohnungseigentum (gerichtliche Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels): Eine gerichtliche Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels hat dem Grundsatz billigen Ermessens zu entsprechen hat. Dabei soll eine billige Lösung für alle Beteiligten gefunden werden. Ist bei einem bereits bestehenden vom Gesetz abweichenden Aufteilungsschlüssel nach 32 Abs 2 WEG der Neufestsetzungstatbestand der wesentlichen Änderung der Nutzungsmöglichkeit seit der vom Gesetz abweichenden Vereinbarung gemäß § 32 Abs 5 Fall 1 WEG auch nur bei einem einzigen Miteigentumsanteil erfüllt, so ist bei der Neufestsetzung auf alle Unterschiede der Nutzungsmöglichkeiten Bedacht zu nehmen. Dies gilt auch für jene Miteigentümer, bei denen seit der abweichenden Abweichung keine wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeit eingetreten ist. 5 Ob 168/18v
Mietrecht (Lagezuschlagsverbot für Gründerzeitviertel bei der Ermittlung des Richtwertmietzinses für Altbauwohnungen in der MRG-Vollanwendung):
• Für die Beurteilung, ob ein Gründerzeitviertel vorliegt, können (schon auf der Grundlage des eindeutigen Gesetzeswortlauts) vor dem Jahr 1870 errichtete Gebäude nicht mit Gründerzeithäusern (errichtet von 1870 bis 1917) gleichgesetzt werden.
• Dass vor dem Jahr 1870 errichtete Gebäude noch schlechter seien als die gründerzeitliche Bebauung (und daher schon aus diesem Grund ein Lagezuschlag nicht in Betracht komme), ist nicht notorisch und muss daher erst anhand konkreter Beweisergebnisse festgestellt werden. 5 Ob 198/18f
Mietrecht (Investitionsersatzanspruch des Wohnungsmieters in der MRG-Vollanwendung):
• Unabdingbare Voraussetzung für den Ersatzanspruch des Mieters ist dessen rechtzeitige Anzeige – eine verspätete Anzeige führt zum Anspruchsverlust und löst keine Rügeobliegenheit des Vermieters aus.
• Entspricht eine rechtzeitig erstattete Anzeige des Ersatzanspruchs in Form oder Inhalt nicht dem Gesetz, so hat der Vermieter den Mieter zur Verbesserung des Mangels binnen einer Frist von mindestens 14 Tagen aufzufordern (Rügeobliegenheit des Vermieters).
• Ob eine rechtzeitige Anzeige des Ersatzanspruchs erfolgt ist, unterliegt einer Einzelfallbeurteilung.
• Die Auffassung, die Mieterin habe mit der Erklärung in ihrem Kündigungsschreiben, sie versuche „einen neuen Nachmieter zu finden, der [ihr] vielleicht [das] neue Badezimmer (Kosten EUR 15.000,–) ablösen würde“, keinen Investitionsersatzanspruch gegenüber dem Vermieter artikuliert, ist keine Fehlbeurteilung. 5 Ob 192/18y
Wohnungseigentum (Benützungsvereinbarung und Gartengestaltungsrecht):
• Benützungsvereinbarungen über allgemeine Teile der Liegenschaft konnten vor dem Inkrafttreten des WEG 2002 am 1. Juli 2002 auch mündlich oder gar konkludent zustande kommen.
• Vor dem 1. Juli 2002 mündlich oder konkludent abgeschlossene Benützungsvereinbarungen bleiben im Falle eines ab dem 1. Juli 2002 erfolgenden Eigentümerwechsels wirksam, sofern der neu hinzutretende Wohnungseigentümer schriftlich in die Rechtsstellung seines Vorgängers eintritt oder sich der bestehenden Benützungsvereinbarung schriftlich unterwirft.
• Die schriftliche Vereinbarung, einen Miteigentumsanteil mit allen Rechten und Pflichten, mit welchen ihn sein Vorgänger besessen und benützt hat, zu übernehmen, ist in der Regel als wirksamer Eintritt in die bestehende Benützungsvereinbarung anzusehen.
• Im Rahmen des jedem Wohnungseigentümer zugestandenen Änderungsrechts sind bagatellhafte Änderungen als nicht genehmigungspflichtig zu betrachten. Dies gilt nicht nur für Änderungen der Wohnungseigentumsobjekte und deren Zubehör, sondern auch für Maßnahmen zur Gestaltung von Gärten, die den Wohnungseigentümern im Wege von Benützungsvereinbarungen zugewiesen wurden.
• Im konkreten Einzelfall wurde unter dem Titel der Gartengestaltungsmaßnahmen auch das Recht der benützungsberechtigten Wohnungseigentümerin zur Errichtung von Terrassen und Gartenhütten anerkannt. 5 Ob 246/18i
FH-Doz. Univ.-Lektor
Mag. Christoph Kothbauer
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