ERA Magazin - besser Wohnen

WOHNUNGSEIGENTUMSOBJEKT

FH-Doz. Univ.-Lektor Mag. Christoph Kothbauer

Zum Neubaubegriff des MRG und zur Neuschaffung von Mietgegenständen durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau (§ 16 Abs 1 Z 2 MRG)

Kothbauer

Der OGH (5 Ob 70/19h) hatte sich mit der für eine Wohnung in einem sanierten Altbau zulässigen Mietzinsbildung zu befassen und gelangte hierbei zu folgenden Feststellungen:
• Wie auch schon der VfGH erkannt hat, bestehen gegen die mietrechtliche Differenzierung zwischen Neubauten und (sanierten) Altbauten keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Sanierte Altbauten vermögen damit weder die Teilausnahmetatbestände des § 1 Abs 4 Z 1 und Z 3 MRG noch den Tatbestand des § 16 Abs 1 Z 2 Fall 1 MRG für die Vereinbarung eines angemessenen Mietzinses zu erfüllen.
• Für die Erfüllung des Tatbestands des § 16 Abs 1 Z 2 Fall 2 MRG für die Vereinbarung eines angemessenen Mietzinses bedarf es der Gewinnung von Mietgegenständen durch Umbau-, Aufbau-, Einbau- oder Zubau, die bisher überhaupt nicht zur Verfügung standen oder zur Verwendung als Wohnräume oder Geschäftsräume nicht geeignet waren.
• Zuschläge zum Richtwert orientieren sich nicht an den zur Erreichung einer bestimmten Qualität aufgewendeten Investitionskosten, sondern daran, in welchem Ausmaß die betreffende Qualität eine werterhöhende Abweichung gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung darstellt.

RECHTLICHER HINTERGRUND:

Gemäß § 16 Abs 1 Z 2 Fall 2 MRG darf in der Vollanwendung des MRG eine Wohnung zum angemessenen Mietzins vermietet werden, wenn sie aufgrund einer nach dem 8.5.1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen worden ist.

Während der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG (freier Mietzins im frei finanziert errichteter Neubau mit Baubewilligung ab dem 1.7.1953) wie auch § 16 Abs 1 Z 2 Fall 1 MRG (angemessener Mietzins für Mietgegenstände in Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 8.5.1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind) die Neuerrichtung eines Gebäudes voraussetzt, zielt § 16 Abs 1 Z 2 Fall 2 MRG nur auf die Neuschaffung eines Mietgegenstands durch Umbau, Einbau oder Zubau als Erweiterung eines schon bestehenden Gebäudes ab.

RECHTLICHE BEURTEILUNG DES OGH:

a) Zur Neuschaffung des Mietgegenstands im Sinne des § 16 Abs 1 Z 2 Fall 2 MRG

Eine Neuschaffung von Mietgegenständen liegt nach der Rechtsprechung nur dann vor, wenn durch bauliche Maßnahmen Mietgegenstände gewonnen wurden, die bisher überhaupt nicht zur Verfügung standen oder zur Verwendung als Wohnräume oder Geschäftsräume nicht geeignet waren. In der Rechtsprechung wird das Kriterium der fehlenden Eignung restriktiv im Sinn von „völlig unbenützbar“ oder „für den bestimmungsgemäßen
Zweck unbrauchbar“ verstanden.

b) Gegen die mietrechtliche Differenzierung zwischen Neubauten und (sanierten) Altbauten bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken

Zu verfassungsrechtlichen Bedenken gegen das MRG und das Richt- WG hat der OGH bereits mehrfach Stellung genommen und diese begründet verneint; damit geht keine unverhältnismäßige Einschränkung der Eigentums- und Erwerbsfreiheit einher. Insbesondere ist die im vorliegenden Verfahren von der Vermieterin relevierte Diskrepanz zwischen einem „marktüblichen“ und dem gesetzlich geregelten Mietzins, der nach ihrer Berechnung weniger als 50 % beträgt und zur Folge haben soll, dass immer mehr Altbauhäuser abgerissen werden, kein nicht bereits in der Rechtsprechung des OGH behandelter Aspekt, der eine Überschreitung des dem einfachen Gesetzgeber offen stehenden Gestaltungsspielraums aufzeigen könnte. Zuletzt hat sich auch der VfGH in seinem Erkenntnis zu G 121/2017 (ua) mit dem Argument, dass eine Differenzierung zwischen Neuerrichtung bzw Neuschaffung und generalsaniertem Altbau (§ 1 Abs 4 Z 1 MRG und § 16 Abs 1 Z 2 MRG) sachlich nicht gerechtfertigt sei, unter Verweis auf Vorerkenntnisse auseinandergesetzt und festgehalten, dass es jedenfalls nicht unsachlich ist, wenn der Gesetzgeber bei der Regelung, welche Mietgegenstände in ein die Mietzinsbildung begrenzendes System einbezogen werden sollen, an die „Neuerrichtung“ bzw die „Neuschaffung“ des Mietgegenstands vor bzw nach einem bestimmten Stichtag anknüpft.

c) Zuschläge zum Richtwert orientieren sich nicht an den zur Erreichung einer bestimmten Qualität aufgewendeten Investitionskosten, sondern daran, in welchem Ausmaß die betreffende Qualität eine werterhöhende Abweichung gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung darstellt

Der OGH hat bereits wiederholt festgehalten, dass sich das in § 16 Abs 2 MRG geregelte Zu- und Abschlagssystem bei der Richtwertmietzinsbildung nicht an den tatsächlichen Investitionskosten des Vermieters orientiert, sondern auf werterhöhende oder wertmindernde Abweichungen von der Normwohnung abstellt und damit den konkreten Wohnwert für den Mieter vor Augen hat. Auf die tatsächliche Höhe der Sanierungskosten kommt es damit nicht an.

ANMERKUNGEN:

Die Diskriminierung des – wenngleich umfassend sanierten – Altbaus gegenüber dem Neubau ist im MRG ein sattsam bekannter „Systemfehler“: Während im Neubau vielfach schon von Vornherein ein gesetzlicher Teilausnahmetatbestand vorliegt (§ 1 Abs 4 Z 1 bzw Z 3 MRG), ist das im Altbau selbst dann nicht der Fall, wenn es sich dabei um ein – höchsten Wohnwert vermittelndes – herrschaftliches Palais handelt. Auch im Rahmen der Mietzinsbildung der Vollanwendung des MRG ist der Neubau gegenüber dem Altbau privilegiert: Neubauten und neugeschaffene Mietgegenstände können in der Vollanwendung des MRG stets zum angemessenen Mietzins vermietet werden (§ 16 Abs 1 Z 2 MRG), während dies bei Wohnungen im „Altbestand“ grundsätzlich nicht der Fall ist, selbst wenn sie mit hohem Investitionsaufwand qualitativ auf das Höchstmaß aufgewertet wurden.

Spätestens seit dem Erkenntnis des VfGH zu G 34/2017 ua ist indes klar,dass der „Altbaudiskriminierung“ im MRG mit verfassungsrechtlichen Argumenten nicht erfolgreich entgegengetreten werden kann. Vielmehr bedarf es – im Interesse der Schaffung von Anreizen für Sanierungen im Altbaubereich – einer politischen Lösung.

WEITERE ENTSCHEIDUNGEN

Wohnungseigentum (zur Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft über die Verfolgung individueller Ansprüche):

• Die Durchsetzung von Herausgabeansprüchen, die aus der dinglichen Rechtsposition der Mit- und Wohnungseigentümer abgeleitet werden (hier: Ansprüche, die auf die Herausgabe von Generalschlüsseln der Liegenschaft gerichtet sind), ist nicht der Verwaltung der Liegenschaft zuzurechnen. Ein Beschluss darüber fällt damit nicht in die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft und kann daher unbefristet bekämpft werden.
• Eine Rechtszuständigkeit der Eigentümergemeinschaft für die Durchsetzung der aus der dinglichen Rechtsposition der Mit- und Wohnungseigentümer abgeleiteten Herausgabeansprüche entstünde erst nach erfolgter Abtretung der betreffenden Ansprüche an die Eigentümergemeinschaft gemäß § 18 Abs 2 WEG und deren Annahme durch diese.
• Bis dahin kann ein Beschluss auch nicht vorsorglich (für den Fall einer Abtretung und Annahme der abgetretenen Ansprüche durch die Eigentümergemeinschaft) gefasst werden. Eine Beschlussfassung über die Durchsetzung eines Anspruchs, für den die Rechtszuständigkeit der Eigentümergemeinschaft erst geschaffen werden soll, liegt nämlich ebenso außerhalb ihres Zuständigkeitsbereichs. 5 Ob 226/18y

Mietrecht (Mietzinsminderung wegen vermuteter Gefährlichkeit der elektrischen Anlage einer Wohnung in der Vollanwendung des MRG):

• Voraussetzung für die Unbrauchbarkeit einer Wohnung ist auch nach Inkrafttreten der Dokumentationspflicht nach § 7a ETV 2002 eine von der Anlage ausgehende Gefährlichkeit. • Entspricht die Anlage nicht dem ETG 1992 bzw wird keine – einwandfreie – Dokumentation gemäß § 7a ETV 2002 vorgelegt, so ist die Gefährlichkeit der Anlage zu vermuten. Dem Vermieter steht es aber offen, im Einzelfall zu beweisen, dass von der Anlage keine Gefährdung ausgeht.
• Ist demnach die Gefährlichkeit der mitvermieteten elektrischen Anlage zu vermuten und ändert der Mieter sein Verhalten deshalb ab, folgt daraus auch eine Beeinträchtigung des (das Fehlen einer solchen Gefährdung einschließenden) bedungenen Gebrauchs des Mietgegenstands, die zur Mietzinsminderung berechtigt.
• Aufgrund der Vermutungswirkung hat der Mieter für die Geltendmachung seines Mietzinsminderungsanspruchs die Gefährlichkeit der elektrischen Anlage nicht zu behaupten und zu beweisen, sondern nur die Vermutungsbasis (also den Umstand, dass die Anlage nicht dem ETG 1992 entspricht bzw keine – einwandfreie – Dokumentation gemäß § 7a ETV vorliegt). Tatsachen, für deren Vorhandensein das Gesetz eine Vermutung aufstellt, bedürfen nämlich keines Beweises.
• Der Mietzinsminderungsanspruch des Mieters währt so lange, bis der Vermieter im Einzelfall den (Gegen-) Beweis erbracht hat, dass von der Anlage keine Gefährdung und keine daraus folgende Gebrauchsbeeinträchtigung ausgeht. 4 Ob 83/19p

Wohnungseigentum (zur gemischten bzw doppelten Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts):

• Für die Frage der Widmung ist auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer (in der Regel im Wohnungseigentumsvertrag) abzustellen.
• Die Auslegung einer Widmungsvereinbarung über ein bestimmtes Objekt hat nach objektiven Gesichtspunkten (nach dem objektiven Erklärungswert der Willensäußerungen) zu erfolgen und unterliegt einer Einzelfallbeurteilung.
• Ob eine (eigenmächtige) Widmungsänderung vorliegt, folgt aus der Gegenüberstellung der gültigen Widmung des betreffenden Objekts mit der beabsichtigten (tatsächlichen) Verwendung des Objekts.
• Die Beschreibung und die Bezeichnung der Objekte in einem Nutzwertgutachten kann ein bei der Auslegung berücksichtigungswürdiger Aspekt sein, soweit ein Konnex auf die Einbeziehung dieser Umstände in die Widmungsvereinbarung indiziert ist.
• Im vorliegenden Fall hat es indes der OGH als vertretbar erachtet, mangels Bezugnahme des Wohnungseigentumsvertrags auf das Nutzwertgutachten (das die Wohnungseigentumsobjekte als für Wohnzwecke genutzte Räumlichkeiten beschreibt) von einer allen Miteigentümern eingeräumten Nutzung sowohl zu Wohn- als auch zu Geschäftszwecken auszugehen. Dies auch deshalb, weil der Wohnungseigentumsvertrag den Begriff „Wohnung“ vermeidet und stattdessen von Wohnungseigentumsobjekten, Räumlichkeiten oder Einheiten spricht. Den Mit- und Wohnungseigentümern werde auch das Anbringen von Hinweistafeln und Ankündigungseinrichtungen gestattet, wofür bei einer reinen Wohnraumnutzung kaum Bedarf zu erkennen sei. 5 Ob 72/19b

Wohnungseigentum (zur verschuldensunabhängigen Haftung zwischen Wohnungseigentümern analog nach § 364a ABGB):

• Die analoge Anwendung der (von Rechtswidrigkeit und Verschulden unabhängigen) Haftung für behördlich genehmigte Anlagen nach § 364a ABGB ist möglich und kann sich daher auch auf nicht behördlich genehmigte Anlagen erstrecken.
• Voraussetzung für diese analoge Anwendung des § 364a ABGB ist, dass ein Schaden bereits eingetreten ist, noch ehe der von dieser Einwirkung Betroffene die Möglichkeit zur Ausübung des Untersagungsrechts faktisch nützen konnte.
• Die analoge Anwendung des § 364a ABGB setzt zudem voraus, dass die Immission von der schadenverursachenden Anlage ausgeht und für deren Betrieb typisch ist.
• Diese Grundsätze bezüglich eines nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs können auch zwischen Wohnungseigentümern ein- und desselben Hauses zur Anwendung gebracht werden.
• Im vorliegenden Fall wurden die eingetretenen Schäden als adäquate Folgen einer typischen Einwirkung erkannt, auf die die Geschädigten nicht durch eine Unterlassungsklage reagieren konnten. Bei der Versetzung eines Abflusses im Außenbereich können Nachbarn nämlich zunächst auf die Gefahrlosigkeit dieser Maßnahme vertrauen. Es ist vielmehr demjenigen, der diese Maßnahme setzt und den Nachbarn damit einem erhöhten Risiko aussetzt, zumutbar, dafür Sorge zu tragen, dass dem Nachbarn daraus kein Nachteil erwächst. 5 Ob 21/19b

Maklerrecht – FAGG (zur Bedeutung des Muster-Widerrufsformulars im FAGG):

• Bei einem dem FAGG unterliegenden Fern- oder Auswärtsgeschäft mit einem Verbraucher hat der Unternehmer gemäß § 4 Abs 1 Z 8 FAGG den Verbraucher vor Vertragsabschluss (bzw vor dessen Bindung an ein Vertragsangebot) in klarer und verständlicher Weise über die Bedingungen, Fristen und die Vorgangsweise für die Ausübung des 14-tägigen Rücktrittsrechts gemäß § 11 FAGG sowie das Muster-Widerrufsformular gemäß Anhang I Teil B des FAGG zu informieren.
• Die Information über das Muster-Widerrufsformular ist im Sinne dessen Zurverfügungstellung zu verstehen. Diese hat grundsätzlich (beim Auswärtsgeschäft ohne weiteres) auf Papier oder (beim Ferngeschäft, aber auch beim Auswärtsgeschäft mit Zustimmung des Verbrauchers) auf einem dauerhaften Datenträger zu erfolgen.
• Wird dem Verbraucher kein Muster- Widerrufsformular zur Verfügung gestellt, so ist der Unternehmer seiner Informationspflicht nach § 4 Abs 1 Z 8 FAGG nicht nachgekommen. Dies führt gemäß § 12 Abs 1 FAGG zu einer Ausdehnung der an sich 14-tägigen Rücktrittsfrist um zwölf Monate.
• Ein Rücktritt innerhalb der (allenfalls um zwölf Monate verlängerten) Rücktrittsfrist führt – wegen des rückwirkenden Entfalls der Provisionsgrundlage „Maklervertrag“ – zum Entfall des Provisionsanspruchs des Maklers. 10 Ob 34/19a

Wohnungseigentum (zur nachträglichen Herstellung eines vertraglich vereinbarten Zustands):

• Zur Beantwortung der Frage, ob eine genehmigungspflichtige Änderung vorliegt, ist auf die vertragliche Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer zurückzugreifen: Nur solche Maßnahmen, die vom ursprünglichen vertraglichen Konsens nicht erfasst sind, fallen unter § 16 Abs 2 WEG.
• Baumaßnahmen, die der Herstellung eines durch einen Plan dokumentierten vertraglich vereinbarten Zustands dienen, stellen daher keine genehmigungspflichtige Änderung im Sinn des § 16 Abs 2 WEG dar.
• Bloße Untätigkeit des – zur Herstellung des vereinbarten Zustands – Berechtigten ist für sich allein noch kein Grund, einen konkludenten Verzicht anzunehmen.
• Ergänzende Vertragsauslegung kann ergeben, dass geringfügige Änderungen der Ausführung des Bauvorhabens von der ursprünglichen Zustimmung gedeckt sind.
• Die baubehördliche Bewilligung einer eigenmächtigen Änderung ist für die Beurteilung des zivilrechtlichen Untersagungsrechts ohne Bedeutung. Daher können eigenmächtige Änderungen auch dann untersagt werden, wenn sie baubehördlich genehmigt sind. 5 Ob 55/19b

Mietrecht (zum dringenden Wohnbedürfnis beim Eintritt in Wohnungsmietverträge in der Voll- und Teilanwendung des MRG im Fall des Ablebens des bisherigen Mieters):

• Die Eintrittsvoraussetzungen eines dringenden Wohnbedürfnisses und eines gemeinsamen Haushalts mit dem verstorbenen Hauptmieter unterliegen einer Einzelfallbeurteilung.
• Ein dringendes Wohnbedürfnis des Eintrittswerbers ist auch zu bejahen, wenn zwar eine alternative Wohnmöglichkeit in Gestalt einer Eigentumswohnung vorliegt, dem Eintrittswerber aber die Übersiedlung in diese Wohnung nicht zugemutet werden kann.
• Im vorliegenden Fall wurde die in Ansehung der persönlichen Verhältnisse der Eintrittswerberin die Übersiedlung aus einer Innenstadtwohnung in eine Wohnung außerhalb Wiens als unzumutbar erachtet: Die eintrittsberechtigte Person sei alleinstehend und in einem (fortgeschrittenen) Alter, in dem es schwierig sei, neue soziale Kontakte zu knüpfen. Von einer alleinstehenden Pensionistin könne nicht erwartet werden, dass sie die Wohnumgebung, in der sie seit ihrer Geburt wohne und alle ihre sozialen Kontakte habe, verlasse und sich anderswo ein neues Leben aufbaue. 6 Ob 140/19k

Wohnungseigentum (zur Sollabrechnung):

• Die Abrechnung hat sich bei Anwendung des gesetzlichen Aufteilungsschlüssels an den grundbücherlichen Miteigentumsanteilen zu orientieren – dass Nutzwerte allenfalls unrichtig ermittelt wurden bleibt daher für die Kostenaufteilung ebenso unbeachtlich wie die Änderung von Nutzwerten bis zu ihrer Verbücherung.
• Das System der Sollabrechnung (in Gestalt einer Gegenüberstellung der Solleinnahmen = Vorschreibungen mit den tatsächlichen Zahlungseingängen) ist im Wohnungseigentum jedenfalls dann zulässig, wenn in der Abrechnung der Rückstand jedes einzelnen Mitglieds der Gemeinschaft ausgewiesen ist.
• Eine allfällige Unterlassung von Vorschreibungen an Wohnungseigentümer ist eine Pflichtverletzung des Verwalters, die Schadenersatzforderungen der Eigentümergemeinschaft auslösen kann, aber eine Abrechnung nicht inhaltlich unrichtig macht.
• Wurde an einer Liegenschaft bereits vor dem 1. September 1975 Wohnungseigentum begründet, so sind die mit einer beantragten Neuparifizierung zusammenhängenden Fragen noch nach den Vorschriften des WEG 1948 zu lösen. 5 Ob 106/19b

Mietrecht (Inventarmiete trotz fehlender Erhaltungspflicht des Vermieters in der Vollanwendung des MRG):

• Die angemessene Inventarmiete setzt sich aus der Amortisationsquote (nach dem Nutzungswert und der voraussichtlichen Nutzungsdauer) und einem angemessenen Gewinn zusammen, der gemäß § 273 ZPO nach freier Überzeugung festzusetzen ist.
• Die Erhaltungspflichten des Vermieters sind in der Vollanwendung des MRG mit dem Katalog des § 3 MRG beschränkt. Die umfassenden Erhaltungspflichten nach § 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB gelten nicht.
• Die Beschränkung der Erhaltungspflichten des Vermieters in der MRG-Vollanwendung hat auf die Höhe der angemessenen Inventarmiete keinen Einfluss. Die Zulässigkeit einer Inventarmiete ist daher nicht davon abhängig, dass sich der Vermieter zur Erhaltung des Inventars verpflichtet hat.
• Im Falle von Gebrauchsminderungen steht dem Mieter ohnehin ein – vom Verschulden des Vermieters unabhängiger – Mietzinsminderungsanspruch zu. • Dass der Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG nicht zur umfassenden Erhaltung des Mietgegenstands verpflichtet ist, berührt auch die Wirksamkeit einer Wertsicherungsvereinbarung nicht (siehe Klausel 2 in der 9. Klauselentscheidung 6 Ob 226/18f ). 5 Ob 79/19g

Wohnungseigentum (keine Erfüllungsgehilfenhaftung der Eigentümergemeinschaft gegenüber den Wohnungseigentümern):

• Die Besorgung bzw die Veranlassung des Winterdienstes gehört zur ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft.
• Verwaltungshandlungen sind ebenso wie deren Unterlassung grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen.
• Die Erfüllungsgehilfenhaftung nach § 1313a ABGB setzt ein bereits bestehendes Schuldverhältnis im Sinn einer gegenüber bestimmten Personen bestehenden schuldrechtlichen Verpflichtung voraus. Soweit es sich um eine gegenüber jedermann im Interesse der Allgemeinheit auferlegte Pflicht handelt, ist § 1313a ABGB unanwendbar.
• An der Rechtsprechung, wonach die Eigentümergemeinschaft ihren Mitgliedern gegenüber grundsätzlich nur deliktisch haftet (und daher eine spezielle Verpflichtung zur Durchführung des Winterdienstes aus einer gesetzlichen Sonderverbindung mit den einzelnen Wohnungseigentümern nicht besteht), ist festzuhalten. Daher scheidet auch eine Zurechnung des Gehilfenverhaltens an die Eigentümergemeinschaft nach § 1313a ABGB aus.
• Eine Repräsentantenhaftung der Eigentümergemeinschaft für dritte Personen setzt voraus, dass diese mit einer eigenverantwortlichen Entscheidungsbefugnis ausgestattet sind. 5 Ob 37/19f

Bestandrecht (zum Bestimmtheitserfordernis für den Bestandzins):

• Ein Bestandvertrag kommt als Konsensualvertrag mit der Einigung darüber zustande, dass ein bestimmter (bestimmbarer) Bestandgegenstand gegen einen bestimmten (bestimmbaren) Bestandzins auf eine bestimmte (bestimmbare) Zeit zum Gebrauch überlassen werden soll.
• Es ist nicht erforderlich, dass das vom Bestandnehmer an den Bestandgeber zu leistende Entgelt schon im Vertrag ziffernmäßig festgelegt wird. Dem Bestimmtheitserfordernis entspricht eine Bestandzinsvereinbarung dabei jedenfalls auch dann, wenn der zukünftige Bestandzins objektiv bestimmbar ist.
• Wird zwischen den Parteien eines Bestandvertrags nur für einen bestimmten Zeitraum eine Entgeltvereinbarung getroffen und für die Zeit danach in Aussicht genommen, dass man sich erst auf einen Bestandzins einigen werde, so ist der Weiterbestand des Bestandverhältnisses von eben dieser Einigung abhängig. Kommt eine solche Einigung nicht zustande, endet damit mangels Entgeltvereinbarung das Bestandverhältnis. Nimmt der bisherige Bestandnehmer die Bestandsache weiterhin in Anspruch, liegt eine titellose Benützung vor, die mit Räumungsklage aufgegriffen werden kann. 6 Ob 73/19g

Wohnungseigentum (zur Verbindlichkeit einer Sondervorschreibung):

• Nur der schriftlich zur Kenntnis gebrachte Text des Beschlusses ist für seine Auslegung maßgeblich.
• Nach Ablauf der Anfechtungsfristen oder dem rechtskräftigen Scheitern einer Beschlussanfechtung wird ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft endgültig bestandskräftig.
• Auch eine Einmalzahlung zur Bevorschussung eines bestimmten Aufwands ist als Beitrag zur Rücklage anzusehen.
• Die Vorschreibung einer Sonderrücklage bedarf als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung nicht zwingend eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. 5 Ob 126/19v

Mietrecht (zur Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens in der Voll- und Teilanwendung des MRG):

• Weist eine Ziffer des § 30 Abs 2 MRG – wie Z 3 – eine Mehrheit von Tatbeständen auf, reicht in der gerichtlichen Aufkündigung die ziffernmäßige Bezeichnung des Kündigungsgrundes nicht. Wird neben der ziffernmäßigen Bezeichnung ein Tatsachenvorbringen erstattet, kommt es bei der Entscheidung, welcher Kündigungsgrund geltend gemacht wurde, in erster Linie auf die Tatsachenbehauptungen an.
• Unleidliches Verhalten kann insbesondere auch in laufenden Versuchen des Mieters liegen, sein Benützungsrecht auf nicht in Bestand genommene Räume oder Gegenstände auszudehnen.
• Im konkreten Fall brachte ein Mieter wiederholt eigenmächtig Schlösser an bzw ließ solche austauchen, um damit sein behauptetes Recht an einer Wohnung und an einem Raum, der als gemeinsamer Vorraum zu seinem Mietgegenstand und zu dieser Wohnung diente, durchzusetzen. Der OGH erachtete unter Betonung der gebotenen Gesamtbetrachtung des Verhaltens des Mieters die festgestellten Vorgänge als (gerade noch) nicht ausreichend, um den Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens gemäß § 30 Abs 2 Z 3 Fall 2 MRG zu verwirklichen. 3 Ob 108/19g

Wohnungseigentum (zur rechtlichen Qualifikation des Austauschs von Balkongeländern):

• Zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen gehören auch dann noch zur Erhaltung, wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands handelt, es dabei zu einer vollständigen Erneuerung kommt und/oder dabei Veränderungen vorgenommen werden.
• Um überhaupt von einer Erhaltungsarbeit im Sinn des § 28 Abs 1 Z 1 WEG sprechen zu können, bedarf es aber jedenfalls einer Reparaturbedürftigkeit, Schadensgeneigtheit oder Funktionseinschränkung.
• Im Rahmen des Individualrechts zur Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten kommt es auf Dringlichkeit und Wirtschaftlichkeit im Sinne von Finanzierbarkeit an.
• Auch abseits des Individualrechts spielen für die Abgrenzung der ordentlichen von der außerordentlichen Verwaltung wirtschaftliche Gesichtspunkte eine Rolle, wenngleich keine strenge Betrachtung geboten ist.
• Im vorliegenden Fall stellte der OGH fest, dass für eine Qualifikation der geplanten Sanierung der Balkongeländer als ordentliche oder außerordentliche Maßnahme die Feststellungen noch nicht ausreichten. Unklar sei ist insbesondere, ob die Beschlussfassung nur die Sanierung der Balkongeländer an sich (durch Austausch) betraf, oder aber, ob und in welchem Umfang auch die konkrete Ausführung dieser Sanierung Gegenstand der Willensbildung war. Es bedürfe auch einer Klarstellung, ob die festgestellte Unmöglichkeit, die Balkone gefahrlos zu benutzen, nur aus dem rechtlichen Umstand der Nichteinhaltung der OIB-Richtlinie 4 abgeleitet werden könne oder es in tatsächlicher Hinsicht konkrete Gefahren (etwa des Abstürzens wegen Vermorschung oder zu geringer Höhe) gebe. 5 Ob 61/19k

Wohnungseigentum (zur Haftung der Eigentümergemeinschaft für mangelhaft durchgeführte Erhaltungsarbeiten):
• Schimmelbildung in einem Wohnungseigentumsobjekt, die die Bausubstanz angreift, ist als ernster Hausschaden zu qualifizieren und fällt daher in die Zuständigkeit der Eigentümer- gemeinschaft.
• Die Eigentümergemeinschaft, die sich das schuldhafte Verhalten ihres Verwalters zurechnen lassen muss, haftet den Wohnungseigentümern gegenüber nur deliktisch.
• Für den Hausverwalter gilt der Sorgfaltsmaßstab des § 1299 ABGB, Sachverständiger für bautechnische Fragen ist er jedoch nicht.
• Im vorliegenden Fall wurde seitens der klagenden Wohnungseigentümerin das vom Berufungsgericht festgestellte fehlende Verschulden des Hausverwalters nicht substanziiert in Zweifel gezogen, weshalb ihre Revision zurückzuweisen war. 5 Ob 142/19x