ERA Magazin - besser Wohnen

STILLSCHWEIGENDE UMWIDMUNG

FH-Doz. Univ.-Lektor Mag. Christoph Kothbauer

Zur stillschweigenden Umwidmung eines Wohnungseigentumsobjekts und ihrem Umfang (§ 16 Abs 2 WEG; § 863 ABGB)

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Der OGH (5 Ob 45/19g) hatte sich mit der stillschweigenden Umwidmung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts zu befassen und gelangte zu folgenden Feststellungen: • Für die Frage der Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts ist grundsätzlich auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer (in der Regel im Wohnungseigentumsvertrag) abzustellen. Da für die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts kein Formerfordernis besteht, kann sie auch auf einer konkludent zustande gekommenen Willenseinigung beruhen.  • Auch spätere Widmungsänderungen können nicht nur ausdrücklich, sondern allenfalls auch konkludent die Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer finden. • Bei der Auslegung konkludenter Willenserklärungen ist indes besondere Vorsicht geboten. Den übrigen Mit- und Wohnungseigentümern, die stillschweigend der Nutzung einer Wohnung als Büro mit Kundenbetrieb zustimmen, kann nicht ohne Zweifel unterstellt werden, sie würden damit jegliche Geschäftsraumwidmung billigen.
• Soll das bislang mit Duldung der übrigen Mieteigentümer als Büro genutzte Wohnungseigentumsobjekt einer anderen Nutzung (in konkreten Fall als Kinderbetreuungseinrichtung) zugeführt werden, liegt daher eine genehmigungsbedürftige Widmungsänderung vor.
• Schon eine mögliche Interessenbeeinträchtigung führt zur Genehmigungsbedürftigkeit einer Umwidmung. Ob eine solche Beeinträchtigung tatsächlich vorliegt, ist lediglich für die Frage der Genehmigungsfähigkeit der Umwidmung von Belang.
RECHTLICHER HINTERGRUND:
Nach § 16 Abs 2 WEG ist der Wohnungseigentümer zu Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten berechtigt; dabei gilt Folgendes: Die Änderung darf weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben (Z 1). Werden für eine Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, so muss die Änderung überdies entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen (Z 2).
Schon die bloße Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Mit- und Wohnungseigentümer verpflichtet nach ständiger Rechtsprechung den änderungswilligen Wohnungseigentümer, die Zustimmung aller anderen Mit- und Wohnungseigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitrichters einzuholen. Erweist sich in diesem Sinne eine Änderung als genehmigungsbedürftig (= genehmigungs- pflichtig), bedarf es somit der Zustimmung aller Miteigentümer (= Sachverfügung nach § 828 Abs 1 ABGB), die aber keinen Formvorschriften unterliegt und daher auch stillschweigend erteilt werden kann. Eine fehlende Zustimmung kann auf Antrag bei Vorliegen aller negativen Voraussetzungen (§ 16 Abs 2 Z 1 WEG) – sowie bei Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft auch der positiven (§ 16 Abs 2 Z 2 WEG) Voraussetzungen – durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden (§ 52 Abs 1 Z 2 WEG), der somit über die Genehmigungsfähigkeit einer genehmigungsbedürftigen Maßnahme zu entscheiden hat.
Gegen einen Wohnungseigentümer, der eigenmächtig, also ohne vorherige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, Änderungen einschließlich Widmungsänderungen im Sinne des § 16 Abs 2 WEG vornimmt, kann jeder einzelne Wohnungseigentümer im streitigen Rechtsweg nach allgemeinen Grundsätzen petitorisch mit Klage nach § 523 ABGB auf Beseitigung der Änderung und Wiederherstellung des früheren Zustands sowie gegebenenfalls auf Unterlassung künftiger Änderungen vorgehen. Der Streitrichter hat in einem solchen Fall die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung und die eigenmächtige Rechtsanmaßung als Vorfrage über die Berechtigung des Unterlassungs- und Wiederherstellungsbegehrens zu prüfen; die Genehmigungsfähigkeit selbst ist nicht Gegenstand des Verfahrens.
SACHVERHALT:
Die Kläger und der Erstbeklagte sind Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft. Die Zweitbeklagte betreibt seit August 2015 mit Genehmigung des Erstbeklagten als Mieterin in seinem Wohnungseigentumsobjekt eine Kinderbetreuungseinrichtung. Obwohl der Wohnungseigentumsvertrag aus 1972 das Objekt des Erstbeklagten als Wohnung auswies, wurde es von Anfang an ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken genutzt; zunächst als Architekturbüro, dann als Immobilienbüro, Steuerberatungskanzlei und zuletzt als Versicherungsbüro. Die faktische Nutzung des Objekts als Büro war allen Wohnungseigentümern erkennbar. Die Kläger begehren gegenüber beiden Beklagten die Unterlassung der Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts des Erstbeklagten auf andere Weise denn als Büroräume, insbesondere als Kinderbetreuungseinrichtung. Das Erstgericht gab dem Unterlassungsbegehren statt. Das Berufungsgericht gab den Berufungen beider Beklagten nicht Folge. In ihren ordentlichen Revisionen beantragen beide Beklagten die Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen dahin, dass das Unterlassungsbegehren abgewiesen werde, hilfsweise stellen sie jeweils einen Aufhebungsantrag.
RECHTLICHE BEURTEILUNG DES OGH:
a) Zur Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts im Wege einer privatrechtlichen – nicht formgebundenen – Abrede der Wohnungseigentümer
Ob eine (eigenmächtige) Widmungsänderung vorliegt, folgt aus der Gegenüberstellung der gültigen Widmung des betreffenden Objekts mit der beabsichtigten (tatsächlichen) Verwendung des Objekts. Dabei ist nach ständiger Rechtsprechung für die Frage der Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts grundsätzlich auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer (in der Regel im Wohnungseigentumsvertrag) abzustellen. Da für die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts grundsätzlich kein Formerfordernis besteht, kann sie auch auf einer konkludent zustande gekommenen Willenseinigung der Miteigentümer beruhen, die sich gemäß § 863 ABGB etwa an lang geübten Nutzungen oder dem Baukonsens bei einvernehmlich vorgenommenen Ein- und Ausbauten festmachen lässt. Auch spätere Widmungsänderungen können allenfalls konkludent die Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer finden.
b) Die Beurteilung einer Widmung hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab
Das rechtswirksame Zustandekommen und der Inhalt einer Widmung von Teilen einer im Wohnungseigentum stehenden Liegenschaft hängen regelmäßig von den konkreten Umständen des zu beurteilenden Falls ab.
c) Konkreter Fall: Es kann von einer stillschweigenden Umwidmung der Wohnung in ein Büro mit Kundenbetrieb ausgegangen werden
Zum Sachverhalt: Von einer derartigen Fehlbeurteilung ist hier nicht auszugehen: Dass entgegen der ursprünglichen Widmung im Wohnungseigentumsvertrag das Objekt des Erstbeklagten seit den 70iger-Jahren nicht als Wohnung, sondern – abgesehen von kurzen Leerstehungszeiten – immer nur zu geschäftlichen Zwecken und zwar als Büro mit Kundenbetrieb verwendet wurde, stellten die Vorinstanzen ebenso fest wie den Umstand, dass dies sämtlichen anderen Mit- und Wohnungseigentümern eindeutig erkennbar war und sie dagegen keine Einwände äußerten. In einem solchen Fall davon auszugehen, die Mit- und Wohnungseigentümer, die sich der – ursprünglich – widmungswidrigen Verwendung nicht widersetzten, seien in Kenntnis der Umwidmung und ihres Untersagungsrechts gewesen und dennoch untätig geblieben, hält sich im Rahmen der bisherigen Judikatur.
d) Eine stillschweigende Umwidmung ist im Zweifelfall nicht als Zustimmung zu jeglicher Art von Geschäftstätigkeit (im Sinne einer unspezifischen Geschäftsraumwidmung) zu verstehen
Zum Sachverhalt: Auch dass die Vorinstanzen das Verhalten der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer als schlüssige Zustimmung zu einer spezifizierten Geschäftsraumwidmung – als Büro mit Kundenbetrieb – werteten, hält sich im Rahmen der Rechtsprechung und ist daher nicht korrekturbedürftig.
Schon nach allgemeinen Grundsätzen über die Auslegung von Willenserklärungen ist bei der Auslegung konkludenter Willenserklärungen besondere Vorsicht geboten. Der hier zu beurteilende Fall ist vergleichbar. Nach den Kriterien des § 863 ABGB kann den übrigen Mit- und Wohnungseigentümern, die in Kenntnis der Nutzung einer Wohnung als Büro mit Kundenbetrieb zustimmen, nicht ohne jeden vernünftigen Zweifel unterstellt werden, damit würden sie jeglicher Geschäftsraumwidmung zustimmen wollen.
Zum Sachverhalt: Die hier über Jahrzehnte unverändert beibehaltene Nutzung als Büro mit Kundenbetrieb lässt vielmehr eindeutig erkennen, dass sich eine Zustimmung zur Widmungsänderung nur auf diese – nur insoweit den übrigen Mit- und Wohnungseigentümern erkennbare – eingeschränkte Geschäftsraumwidmung beziehen sollte. Da somit nach der nicht korrekturbedürftigen Auffassung der Vorinstanzen dem Erstbeklagten die unspezifische Geschäftsraumnutzung nicht zusteht, sondern sich die konkludente Zustimmung zur Widmungsänderung nur auf ein Büro mit Kundenbetrieb bezieht, stellt sich die in der Revision angesprochene Frage der Verkehrsüblichkeit der Änderung des im Objekt betriebenen Unternehmens nicht. Vielmehr liegt eine bewilligungspflichtige Widmungsänderung in einem solchen Fall in jeder Änderung des Gegenstands und der Betriebsform.
e) Schon eine mögliche Interessenbeeinträchtigung führt zur Genehmigungsbedürftigkeit einer Umwidmung – ob eine solche Beeinträchtigung tatsächlich vorliegt, ist lediglich für die Frage der Genehmigungsfähigkeit der Umwidmung von Belang
Das Berufungsgericht ging richtig davon aus, dass der Streitrichter im Fall des Vorliegens einer (Widmungs-) Änderung nur deren Genehmigungsbedürftigkeit, nicht hingegen deren Genehmigungsfähigkeit zu beurteilen hat. Daraus folgt aber, dass schon der Umstand alleine, dass eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer möglich ist, zu einer Genehmigungsbedürftigkeit im Sinn des § 16 Abs 2 WEG führen muss. Feststellungen, aus denen sich die Möglichkeit einer derartigen Beeinträchtigung erschließen lässt, reichen für die rechtliche Beurteilung daher aus.
Zum Sachverhalt: Abgesehen davon, dass das Berufungsgericht es sogar als offenkundig (und damit nicht einmal beweisbedürftig) wertete, dass die Änderung eines Bürobetriebs auf eine Kinderbetreuungseinrichtung mit 12 Kindern schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigen kann, ist dies auch aus den vom Erstgericht getroffenen Feststellungen über die faktische Nutzung der Einheit – insbesondere deren Intensität innerhalb des Objekts und im Garten – abzuleiten. Die Frage, ob mit der Widmungsänderung tatsächlich eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer verbunden ist, bleibt der Beurteilung des Außerstreitrichters in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG vorbehalten und ist hier nicht zu erörtern. Die in der Revision behauptete Widersprüchlichkeit der Entscheidung des Berufungsgerichts ist daher nicht zu erkennen. Auch insoweit wird keine erhebliche Rechtsfrage angesprochen.
f) Entscheidung der vorliegenden Falls
Zum Sachverhalt: Die Revisionen sind ungeachtet des den OGH nicht bindenden (§ 508a Abs 1 ZPO) Ausspruchs des Berufungsgerichts nicht zulässig. Damit waren sie zurückzuweisen.
ANMERKUNGEN:
Der OGH greift die Erkenntnis auf, dass eine unspezifische Geschäftsraumwidmung den betreffenden Wohnungseigentümer grundsätzlich zu jeder beliebigen Geschäftstätigkeit legitimiert, während spezifische Widmungen zu entsprechenden Einschränkungen dieser Verwendungsmöglichkeiten führen: Besteht nämlich keine spezifische Geschäftsraumwidmung (war also kein bestimmter Geschäftsbetrieb im Wohnungseigentumsobjekt Grundlage des Wohnungseigentumsvertrags), dann haben sich die Mit- und Wohnungseigentümer schon bei der Begründung des Wohnungseigentums grundsätzlich mit jeder Art der Verwendung des Geschäftslokals einverstanden erklärt.
Es ist indes schon aus Vertrauensschutzgründen richtig, dass im Falle stillschweigender Widmungsänderungen im Zweifel eine restriktive Auslegung konkludenten Zustimmungserklärung der übrigen Miteigentümer angezeigt ist. Wird ein Wohnungseigentumsobjekt mit Duldung der übrigen Miteigentümer zu einem anderen als dem ursprünglich ausdrücklich vereinbarten Zweck verwendet, so wird dies grundsätzlich nur als Zustimmung zur jeweiligen tatsächlichen (und gerade nicht zu jeder beliebigen) Verwendung gedeutet werden können. Auch umgekehrt gilt ja, dass ein konkludenter Verzicht auf bereits eingeräumte Verwendungsmöglichkeiten ebenso mit entsprechender Vorsicht auszulegen ist.
WEITERE ENTSCHEIDUNGEN
Mietrecht (Voraussetzungen für einen Lagezuschlag zum Richtwert und dessen Berechnung bei Altbauwohnungen in der MRG-Vollanwendung):
• Als Referenzgebiet für die Feststellung einer allfälligen (einen Lagezuschlag rechtfertigenden) Überdurchschnittlichkeit der Wohnumgebung (Lage) dient im Bundeland Wien nicht das gesamte Stadtgebiet und auch nicht der jeweilige Gemeindebezirk. Es ist vielmehr auf jene Teile des (Wiener) Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und daher ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden.
• Im konkreten Fall wurde für eine Wohnung im achten Wiener Gemeindebezirk (Wien-Josefstadt) die Feststellung der Überdurchschnittlichkeit der Wohnumgebung und damit die Anerkennung eines Lagezuschlags zum Richtwert als vertretbar erachtet. Maßgeblich hierfür war die Nähe der Wohnung zu U- und Straßenbahn, zu kulturellen Einrichtungen, zu Geschäften, zu medizinischer Versorgung, zu Bildungseinrichtungen sowie zu Grünanlagen.
• Die Ermittlung der zulässigen Höhe eines Lagezuschlags ergibt sich eindeutig aus der Differenzrechnung des § 16 Abs 3 MRG (0,33 % der Differenz zwischen dem der tatsächlichen Lage entsprechenden Grundkostenanteil und dem der Richtwertermittlung zugrunde gelegten Grundkostenanteil). Der Faktor 0,33 % darf stets voll ausgeschöpft werden.
• Durch die im Wege des 1. MILG erfolgte „Transformation“ der (nach § 3 RichtWG) ermittelten Richtwerte in gesetzlich fixierte Beträge (§ 5 Richt- WG) hat sich an der Lagezuschlagssystematik nichts geändert. 5 Ob 242/18a
Wohnungseigentum (Beschlussanfechtung):
• Das Beschlussanfechtungsverfahren wird durch die Dispositionsmaxime geprägt: Das Gericht hat seine Prüfung auf den geltend gemachten Beschlussanfechtungsgrund (bzw die geltend gemachten Beschlussanfechtungsgründe) und das hierzu erstattete Vorbringen zu beschränken.
• Konkretes Vorbringen zum geltend gemachten Beschlussanfechtungsgrund (bzw zu den geltend gemachten Beschlussanfechtungsgründen) muss binnen der gesetzlichen Anfechtungsfrist erstattet werden.
• Die Auslegung des Parteivorbringens unterliegt einer Einzelfallbeurteilung. • Es ist durchaus vertretbar, den bloßen Hinweis darauf, dass es nicht beurteilbar sei, ob die Beschlussfassung den gesetzlichen Anforderungen genüge, als nicht ausreichendes Vorbringen zu einem bestimmten formellen Beschlussanfechtungsgrund zu qualifizieren. 5 Ob 230/18m
Mietrecht (Räumungsklage ohne vorherige Mahnung):
• Die Einmahnung des Mietzinsrückstands im Sinne des § 1118 Fall 2 ABGB kann auch durch Zustellung einer Mietzins- oder Räumungsklage erfolgen.
• Die Aufhebung des Bestandvertrags kann indes erst nach erfolgloser Mahnung erklärt werden. Ersetzt die Klage die Mahnung, kann daher die Auflösungserklärung erst in der Fortsetzung des Verfahrens nach fruchtlosem Verstreichen der Nachfrist erblickt werden.
• Das Räumungsbegehren ist nur dann berechtigt, wenn der qualifizierte Mietzinsrückstand zum Zeitpunkt der Zustellung der Auflösungserklärung noch besteht. Eine Auflösungserklärung im Sinne des § 1118 Fall 2 ABGB wird also nicht wirksam, wenn der Mieter den Mietzinsrückstand vor Zustellung der Erklärung beglichen hat. 3 Ob 37/19s
Wohnungseigentum (Neufestsetzung der Nutzwerte bei unwirksamer Wohnungseigentumsbegründung):
• Allgemeine Teile der Liegenschaft können von einer Nutzwertermittlung oder -festsetzung nicht erfasst werden. Die Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen der Liegenschaft ist somit unwirksam. Darauf beruhende Grundbuchseintragungen sind nichtig.
• Eine Bereinigung der Unwirksamkeit der Wohnungseigentumsbegründung hat durch eine der wahren Rechtslage entsprechende Neufestsetzung der Nutzwerte zu erfolgen.
• Eine Neufestsetzung der Nutzwerte nach § 9 Abs 2 Z 1 WEG kommt daher auch in Betracht, wenn sich ein als Wohnungseigentumsobjekt gewidmeter Raum als wohnungseigentumsuntauglich herausstellt.
• Die Qualifikation eines Abstellraums mit lediglich 2,03 m² als nicht wohnungseigentumstauglich ist keine Fehlbeurteilung. 5 Ob 225/18a
Maklerrecht – FAGG (Erfüllung vorvertraglicher Informationspflichten per E-Mail):
• Elektronische Erklärungen gelten als wirksam zugegangen, sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt sind.
• Die Mailbox des Empfängers gehört jedenfalls dann zu seinem Machtbereich, wenn er zu erkennen gegeben hat, dass er über die E-Mail-Adresse erreichbar ist. Das gilt selbst dann, wenn die Nachricht im Spam-Ordner des Empfängers gelandet sein sollte.
• Ob die Nachricht dem Empfänger auch wirklich bewusst geworden ist, spielt keine Rolle. Maßgeblich ist die Möglichkeit der Kenntnisnahme „unter gewöhnlichen Umständen“.
• Ein – konkludenter – Auftrag an einen gewerblichen Immobilienmakler ist bereits dann anzunehmen, wenn der Interessent die vom Vermittler für ihn entfaltete Tätigkeit kennt und ihr nicht widerspricht.
• Ist der Makler erkennbar für einen anderen Auftraggeber tätig, kann aber die Annahme der Dienste des Maklers nur dann als konkludentes Einverständnis zum Abschluss eines Maklervertrags gedeutet werden, wenn der Makler zuvor deutlich zu erkennen gegeben hat, für seine Bemühungen (auch) eine Provision von seinem Gesprächs- bzw Verhandlungspartner zu erwarten. 3 Ob 224/18i
Wohnungseigentum (Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels für Liftkosten):
• Die Auslegung eines Vertrags (hier: einer Kostenaufteilungsvereinbarung im Wohnungseigentumsvertrag) unterliegt einer Einzelfallbeurteilung.
• Im Falle eines gesetzlichen Schriftformgebots ist die ergänzende Auslegung von Urkunden durch den Formzweck beschränkt.
• Es ist vertretbar, eine Vereinbarung, nach welcher grundsätzlich alle liegenschaftsbezogenen Aufwendungen im Verhältnis der Nutzflächen, die Liftkosten aber im Verhältnis der grundbücherlichen Miteigentumsanteile zu verteilen seien, insgesamt als einheitliche Vereinbarung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels zu qualifizieren.
• Geht man von einer derartigen einheitlichen Vereinbarung aus, so bedarf es für eine gerichtliche Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels wesentlicher Änderungen der Nutzungsmöglichkeiten seit der Vereinbarung (selbst wenn die Neufestsetzung jenen Aufwendungen gelten soll, für die eine Aufteilung nach grundbücherlichen Anteilen – also nach dem gesetzlichen Aufteilungsschlüssel – vereinbart wurde). 5 Ob 12/19d
Mietrecht (Verpachtung eines im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens in der MRG-Vollanwendung):
• Jede einzelne Verpachtung und jeder Pächterwechsel verwirklicht für sich den Mietzinsanhebungstatbestand des § 12a Abs 5 MRG.
• § 12a Abs 5 MRG sieht im Fall der Unternehmensverpachtung für die Anhebung des Mietzinses keine Präklusivfrist vor.
• Die Voraussetzungen für einen „Branchenabschlag“ (Berücksichtigung der Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit im Sinne eines „branchenangemessenen“ Mietzinses) sind einerseits Ertragsschwäche und andererseits soziale Schutzwürdigkeit als „Nahversorger“ im weiteren Sinn (Betrieb, der Grundbedürfnisse der Bevölkerung abdeckt bzw einen Beitrag zur Aufrechterhaltung bewährter Versorgungsstrukturen leistet).
• Ein Einzelhandel mit Damenschuhen kann nicht von vornherein vom Kreis der schutzwürdigen Unternehmen und damit vom „Branchenabschlag“ ausgeschlossen werden. 5 Ob 3/19f
Wohnungseigentum (Bauzustandsgutachten):
• § 37 Abs 4 Satz 3 WEG (mangels Bauzustandsgutachtens gilt bei Wohnungseigentumsbegründungen auf Liegenschaften mit Gebäuden, deren Baubewilligung älter als 20 Jahre ist, ein Erhaltungszustand als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert) ist als gesetzlich typisierte Gewährleistungspflicht zu betrachten.
• Es ist nicht ersichtlich, warum ein aus § 37 Abs 4 WEG resultierender Gewährleistungs- anspruch nicht abtretungsfähig sein sollte.
• Die dreijährige Gewährleistungsfrist des § 37 Abs 4 WEG beginnt erst zu laufen, wenn sich die Fehlerhaftigkeit des Gutachtens bzw die Erforderlichkeit von größeren Erhaltungsarbeiten zweifelsfrei manifestiert. 5 Ob 207/18d
Mietrecht (9. verbraucherschutzrechtliche Klauselentscheidung):
• Eine Wertsicherungsvereinbarung ist auch in der Vollanwendung des MRG zulässig. Eine gewisse Abnutzung der Wohnung liegt im Wesen eines (langfristigen) Bestandvertrags und im bestimmungsgemäßen Gebrauch durch den Mieter, sodass dies keinen (real) degressiven Mietzins rechtfertigen kann. Es wäre unausgewogen, wenn dem Mieter nur aufgrund des Umstands, dass der Vermieter nicht zur Brauchbar-Erhaltung des Mietgegenstands gezwungen werden kann, zusätzlich zur Mietzinsminderung auch ein real sinkender Mietzins zugestanden wird.
• Eine Zustimmung des Mieters zum Abschluss einer angemessenen Versicherung des Hauses gegen Glasbruch, Sturmschäden etc gemäß § 21 Abs 1 Z 6 MRG muss sich nicht auf einen konkreten Versicherungsvertrag beziehen. Die Zustimmung zur Vornahme der Versicherung an sich reicht aus.
• Der Verzicht des Mieters auf Investitionsersatz für „nützliche Verbesserungen“ ist nicht im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB benachteiligend. Zumal der Vermieter die Vornahme der Aufwendungen überhaupt untersagen kann, bleibt der bloße Ausschluss von Aufwandsersatz (ohnehin) hinter dieser Möglichkeit zurück.
• Für Wohnraummietverträge fallen seit dem 11. November 2017 keine rechtsgeschäftlichen Gebühren gemäß GebG mehr an. In einer Klausel, die den Mieter bloß zur Tragung nicht anfallender Gebühren verpflichtet, kann indes keine gröbliche Benachteiligung im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB erblickt werden. 6 Ob 226/18f
Mietrecht (Rügeobliegenheit des Unternehmers bezüglich des Mietzinses bei Geschäftsraummiete in der MRG-Vollanwendung):
• Der Unternehmerbegriff des § 16 Abs 1 Z 1 MRG ist jenem des KSchG gleichzusetzen – Gründungsgeschäfte gemäß § 1 Abs 3 KSchG sind daher von der Rügeobliegenheit des Geschäftsraummieters ausgeschlossen.
• Inhaltlich sind Gründungsgeschäfte solche, die der Ingangsetzung des Unternehmens dienen. Auf die subjektiven Fähigkeiten der Person kommt es im Hinblick auf das rein formale Konzept des Verbrauchers im KSchG nicht an. Eine Ausnahme kommt nur im Fall der Anwendung konkreter, aber zweifelhafter Einzelvorschriften auf atypische Situationen in Betracht.
• Die Beurteilung der Angemessenheit des Mietzinses stellt eine Rechtsfrage dar.
• Die Ermittlung des marktüblichen Mietzinses (im Wege der Vergleichs wertmethode) als Orientierungshilfe ist indes Tatfrage, die von einem Sachverständigen beantwortet werden kann.
• Es ist kein Beurteilungsfehler, einen Abschlag für eine Kellerlage nur dann als gerechtfertigt anzusehen, wenn das Lokal nur als Lager oder Werkstätte nutzbar wäre, nicht aber bei einer Bar mit einer aufrechten Betriebsanlagengenehmigung.
• Vertretbar ist auch die Annahme, der mit der Kellerlage verbundene gewichtige Vorteil für den vereinbarten Betrieb einer Bar bzw Diskothek – nämlich der wesentlich kostengünstigere Schallschutz – wiege die mit der Kellerlage verbundenen Nachteile wie mangelnde Barrierefreiheit, fehlendes Tageslicht und geringere Werbefläche auf. 5 Ob 47/19a
Wohnungseigentum (unzulässiger Ausbau- und Verwertungsvorbehalt zugunsten des WE-Organisators):
• Wie § 37 Abs 4 WEG (Bauzustandsgutachten bei Wohnungseigentumsbegründung auf Liegenschaften mit Gebäuden mit einer mehr als 20 Jahre alten Baubewilligung) gelangt auch § 38 Abs 1 Z 1 WEG im Verlauf des sukzessiven Abverkaufs der Anteile durch den (ehemaligen) Wohnungseigentumsorganisator weiterhin zur Anwendung.
• Die einem Wohnungseigentumsorganisator vorbehaltene Möglichkeit des Ausbaus und der Verwertung des Dachbodens ist ein nach § 38 Abs 1 Z 1 WEG „verdächtiger“ Vertragstyp. Bei einem solchen muss der Begünstigte die fehlende Beschränkungseignung beweisen.
• Eine einschränkende Auslegung des § 38 Abs 1 Z 1 WEG ist bei nachträglichen Wohnungseigentumsbegründungen geboten, wenn schon zuvor existente Nutzungsrechte von Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten in entsprechende Rechte nach dem WEG umgewandelt werden sollen. Sofern es aber – wie beim Vorbehalt des Ausbaus und der Verwertung des Dachbodens – um „klassische“ Vorbehaltsrechte eines Wohnungseigentumsorganisators geht, ist eine derartige einschränkende Auslegung nicht gerechtfertigt.
• § 38 Abs 1 Z 1 WEG verbietet nicht nur eine unbillige Beschränkung der Nutzungsrechte, sondern auch eine solche der Verwertungsrechte. 5 Ob 58/19v
Mietrecht (Veräußerung eines im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens in der MRG-Vollanwendung):
• Voraussetzung für den Mietrechtsübergang nach § 12a MRG ist die Veräußerung eines dem Mieter gehörigen Unternehmens als eine organisierte Erwerbsgelegenheit. Maßgeblich ist, dass ein lebendes Unternehmen unter Wahrung der Unternehmensidentität veräußert wird.
• Die Verlagerung des Schwerpunkts von einer Warengattung auf die andere, der Vertrieb von Waren anderer Herkunft oder die Änderung der Ausgestaltung des Geschäftslokals alleine ändern nichts am Vorliegen einer Unternehmensveräußerung im Sinn des § 12a Abs 1 MRG.
• Entscheidend für die Wahrung der Unternehmensidentität ist die Aufrechterhaltung der Art des Warenoder Leistungsangebots sowie die Beibehaltung des Standorts und die Übernahme des Kundenstocks.
• Ob nach den dargestellten Prämissen das Unternehmen erhalten bleibt, unterliegt einer Einzelfallbeurteilung. 8 Ob 153/18k
Mietrecht (Lagezuschlag zum Richtwert bei Altbauwohnungen in der MRG-Vollanwendung, Bestätigung der Rechtsprechung):
• Es gilt daher als nunmehr gesicherte Judikatur, dass die Überdurchschnittlichkeit einer Lage (Wohnumgebung) nicht schon allein aus dem Grundkostenvergleich nach § 16 Abs 3 MRG abgeleitet werden kann. Die gesetzlich gebotene Beurteilung „nach der allgemeinen Verkehrsauffassung“ und der „Erfahrung des täglichen Lebens“ werde nämlich von durchaus verschiedenen – im Einzelfall zu prüfenden – Standorteigenschaften beeinflusst.
• Als ebenso gesichert gilt, dass in Wien als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht auf das gesamte Wiener Stadtgebiet und auch nicht regelhaft auf den jeweiligen Gemeindebezirk abzustellen ist, sondern auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und daher ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden.
• Im konkreten Anlassfall erkannte der OGH in einer Lage in Wien 15 in unmittelbarer Nähe zum Grüngebiet „Auf der Schmelz“ keine überdurchschnittliche Wohnumgebung, sodass er einen Lagezuschlag zum Richtwert für nicht gerechtfertigt erachtete.
• Zum zeitgemäßen Standard einer Badegelegenheit erklärte der OGH, dass die Unterbringung von WC und Bad (bzw Dusche) in einem Raum nicht zwingend schade. Der entsprechende Raum oder Raumteil müsse aber groß genug sein, um das Ausund Ankleiden bzw das Abtrocknen zu ermöglichen. Eine für das Aus- und Ankleiden sowie das Abtrocknen zur Verfügung stehende Bodenfläche von lediglich 0,53 m² sei jedenfalls zu klein, um das Tatbestandserfordernis des zeitgemäßen Standards zu erfüllen. 5 Ob 158/18y