ERA Magazin - besser Wohnen

NACHRÜSTUNGEN IM WOHNUNGSEIGENTUM

FH-Doz. Univ.-Lektor Mag. Christoph Kothbauer
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www.kothbauer.co.at

Zur rechtlichen Qualifikationsicherheitstechnischer Nachrüstungen im Wohnungseigentum (§ 16 Abs 2 WEG; § 863 ABGB)

Statue of justice

Statue of justice

Der OGH (5 Ob 105/20g) hatte sich in einer aktuellen Entscheidung mit der Beschlussfassung einer Eigentümergemeinschaft über den Austausch von Balkongeländern zu befassen und in diesem Zusammenhang auch zu prüfen, ob es sich hierbei um eine Maßnahme der ordentlichen oder aber der außerordentlichen Verwaltung handelt:

Zur Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung kann eine Sanierung eines schadhaft gewordenen Balkongeländers dadurch werden, dass sie mit außerordentlichen Bedingungen oder Maßnahmen verknüpft wird. Dies ist etwa bei einer Sanierung, die baugesetzlichen Bestimmungen widerspricht, der Fall.

Im konkreten Fall wurde zunächst festgestellt, dass genauere Details der Ausführung der auszutauschenden Balkongeländer nicht Gegenstand der Beschlussfassung waren. Aus diesem Grund könne daher auch vertretbar davon ausgegangen werden, die Wohnungseigentümer hätten nicht die Ausführung einer gesetzwidrigen Sanierung beschlossen.

Es ist keine Fehlbeurteilung, bei der Behebung einer Abweichung von ak-tuell geltenden Sicherheitsstandards im Zweifel von einer ordentlichen Verwaltungsmaßnahme auszugehen. Daher wurde im vorliegenden Fall nicht nur der Austausch vermorschter bzw verwitterter Balkongeländer, sondern auch jener Geländer, die im Hinblick auf die heutigen Sicherheitsstandards (OIB-Richtlinien) wegen ihrer zu geringen Höhe bzw wegen einer horizontalen Aufstiegshilfe als gefährlich zu qualifizieren sind, vertretbar den Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung zugerechnet.Dass sich im konkreten Fall die Not-wendigkeit der beschlossenen Ar-beiten nur aufgrund eigenmächtiger Änderungen einzelner Wohnungsei-gentümer ergab und daher dafür erforderliche Kosten nur die betreffenden Wohnungseigentümer zu tragen hätte, ließ sich aus den Feststellungen nicht ableiten.

SACHVERHALT:
Die Parteien sind Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft mit zehn WE-Objekten.
Der Antragsteller ficht einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft über den Austausch aller Balkongeländer als außerordentliche Verwaltungs-maßnahme mit der Begründung an, die Balkongeländer seien einwandfrei und die Kosten des Austauschs nicht in der Rücklage gedeckt.

RECHTLICHE BEURTEILUNG DES OGH:
Zum Sachverhalt: Das Anfechtungsbegehren war bereits Gegenstand der Vorentscheidung des erkennenden Senats zu 5 Ob 61/19k. Zur Reparaturbedürftigkeit bzw Schadensgeneigt-heit der Balkone hat das Erstgericht ergänzende Feststellungen getroffen:

Schadhaft wegen starker Verwitterung der Geländer bzw deren Fehlens sind demnach der südöstliche Balkon der top 3, der Balkon der top 4, beide Balkone der top 8, der nordseitige Balkon der top 3 und der Balkon der top 6.

Die Balkonumhausungen der top 1 und 2 erreichen nicht die erforderliche Fensterbrüstungshöhe von 100 cm, sondern nur 84 cm.

Die bei Errichtung zulässige Geländerhöhe von 90 cm wird beim südwestlichen Balkon von top 5 und südöstlichen Balkon der top 8 unterschritten, ebenso beim Balkon top 4 und südwestlichen Balkon der top 8.

Eine Gefährlichkeit auch der Balkone der top 7, 9 und 10 stellte das Erstgericht – wenn auch disloziert – eben-falls fest. Die vor Jahren erneuerten Geländerkonstruktionen dieser Balkone verfügen über eine nach heutigen Sicherheitsstandards unzulässige horizontale Aufstiegshilfe, für spielende Kinder bietet sich das Darüberklettern über die horizontalen Holzplanken an, was eine erhebliche Gefahrenquelle bildet.

Die einzelfallbezogene und daher regelmäßig keine erhebliche Rechts-frage aufwerfende Auslegung dieser Feststellungen durch die Vorinstanzen, die Benützung sämtlicher Balkone (und zwar auch der nicht vermorschten oder verwitterten) sei mit Gefahren verbunden, sodass von einer Schadensgeneigtheit, jedenfalls aber Funktionseinschränkung aller Balkone auszugehen sei, ist daher nicht aufzugreifen. Im Zweifel bei einer Abweichung von aktuell geltenden Sicherheitsstandards aufgrund des dynamischen Erhaltungsbegriffs von einer ordentlichen Verwaltungsmaßnahme im Sinne des § 28 Abs 1 Z 1 WEG auszugehen, ist nicht korrekturbedürftig.

Dass sich die Notwendigkeit der nun festgestellten Arbeiten nur aufgrund eigenmächtiger Änderungen einzelner Wohnungseigentümer ergibt und daher dafür erforderliche Kosten nur die betreffenden Wohnungseigentümer zu tragen hätten, lässt sich aus den Feststellungen nicht ableiten.

Nachträgliche, den Boden erhöhende Verfliesungen stellte das Erstgericht nur bei zwei Balkonen fest, bei denen aber aus anderen Gründen Absturzgefahr besteht.

Die Auffassung der Vorinstanzen, beim beschlossenen Austausch sämtlicher Balkongeländer handle es sich um eine Maßnahme der ordentlichen Ver-waltung, sodass dem Antragsteller das – von ihm ausschließlich geltend ge-machte – Anfechtungsrecht nach § 29 Abs 2 Z 1 und 2 WEG nicht zukomme, ist durch den Aufhebungsbeschluss 5 Ob 61/19k gedeckt und nicht korrek-turbedürftig. Der außerordentliche Revisionsrekurs des Antragstellers zeigt daher keine erhebliche Rechts-frage auf, weshalb er mangels der Vo-raussetzungen des § 52 Abs 2 WEG in Verbindung mit § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen wird.

ANMERKUNGEN:

Im vorliegenden Fall wurde nicht nur der Austausch vermorschter bzw verwitterter Balkongeländer als Erhaltungsmaßnahme der ordentlichen Verwaltung gemäß § 28 Abs 1 Z 1 WEG zugrechnet, sondern auch der Austausch jener Balkongeländer, die zwar baulich intakt sind, aber bezüglich Absturzsicherung (wegen ihrer zu geringen Höhe oder wegen horizontaler Aufstiegshilfen) nicht (mehr) den aus Gründen der Verkehrssicherheit gebotenen – wiewohl nicht unmittelbar rechtsverbindlichen – sicherheitstechnischen Standards entsprechen. Damit wird zum Ausdruck gebracht, dass schon die Abweichung von aktuellen Sicherheitsstandards alleine eine Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft auszulösen vermag, selbst wenn diese mit keinem baulichen Gebrechen einhergeht. Voraussetzung ist, dass die Abweichung von den Sicherheitsstandards eine nennenswerte Gefährdung darstellt – eine bloße Nachrüstung “der Nachrüstung willen”, die solcherart nicht Beseitigung konkreter Gefährdungen dient, ist nicht als ordentliche Verwaltungsmaßnahme anzuerkennen.

Die vorliegende Entscheidung ist im Interesse der Rechtssicherheit zu begrüßen und kann wohl auch als Argumentationshilfe für leidgeprüfte Verwalter verstanden werden, die sich mancherorts schwertun, die Wohnungseigentümer von der Notwendigkeit sicherheitstechnisch gebotener (dh: konkrete Gefährdungen abwendender) Nachrüstungen des Gebäudes zu überzeugen. Der OGH erachtet es nämlich als zumindest vertretbar, derartige Nachrüstungen eben nicht als verzichtbaren Luxus abzutun, sondern sie im Lichte des dynamischen Erhaltungsbegriffs als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung zu qualifizieren. Damit wird ein Spielraum für pflichtgemäße Entscheidungen des Verwalters geschaffen. Gleichzeitig sind sogenannte “Negativweisungen” von Eigentümergemeinschaften (also Beschlüsse, derartige Nachrüstungen nicht vorzunehmen) vor dem Hintergrund der vorliegenden Entscheidung im Hinblick auf deren Rechtmäßigkeit umso kritischer zu würdigen. Die Unabdingbarkeit sicherheitstechnischer Nachrüstungen lässt sich übrigens nicht nur aus dem im Wohnrecht verankerten dynamischen Erhaltungsbegriff (Erhaltung „im jeweils ortsüblichen Standard“) ableiten, sondern ergibt sich auch schlicht aus der in die Verantwortung der Eigentümergemeinschaft fallenden Verkehrssicherungspflicht, die nicht einfach “wegbeschlossen” werden kann.

Gleiches wird naturgemäß für Objektsicherheitsprüfungen zu gelten haben, die ja erst die Grundlage für sicherheitstechnische Nachrüstungen schaffen. Die ÖNORMEN B 1300 und B 1301 sind zwar nicht unmittelbar rechtsverbindlich, was aber nicht dahingehend missverstanden werden darf, dass sich die Eigentümergemeinschaft ihrer Verantwortung für die Verkehrssicherung entledigen könnte. Ein Verzicht auf die Durchführung der Prüfungen nach der ÖNORM B 1300 bzw der ÖNORM B 1301 (die ja immerhin deliktrechtlich relevante Sorgfaltsstandards enthalten) ist nämlich nur dann nicht rechtswidrig, solange ein ausreichendes Maß an Verkehrssicherung anderweitig sicher-gestellt ist. Gerade das aber führt zum praktischen Problem: Die Wohnungseigentümer entscheiden sich ja nicht deshalb gegen Objektsicherheitsprüfungen nach der ÖNORM B 1300 oder der ÖNORM B 1301 und sich hieraus ergebende Nachrüstungen, weil sie sich alternativ zu ÖNORMEN und OIB-Richtlinien anderer Prüf- und Sicherheitsstandards bedienen wollen (wobei dann immer noch die Frage im Raum stünde, welche Standards das sein sollten, wer diese definiert und ob sie überhaupt ausreichen). Sie wollen – in trügerischer Erwartung, es werde „ohnehin nichts passieren“ – schlicht für sicherheitstechnische Maßnahmen im Haus gar kein Geld ausgeben. Genau diese Erwartungshaltung wird der pflichtgemäß handelnde Verwalter aber keinesfalls erfüllen können. Ein gänzlicher Verzicht auf die Verkehrssicherung der Liegenschaft würde den Rechtsgüterschutz von Personen unzulässig gefährden.

WEITERE ENTSCHEIDUNGEN

Mietrecht (zu Abstrichen vom Richt-wert bei der Ermittlung des Richtwertmietzinses):

Die Berechtigung und die Höhe von Abstrichen vom und Zuschlägen zum Richtwert unterliegt einer Beurteilung des Einzelfalls.

Ein Abzug für die Stockwerkslage einer Wohnung ohne Aufzug ist – bei gleichzeitiger Zuerkennung eines Zuschlags für die Stockwerkslage – gerechtfertigt, zumal dadurch die durch die Stockwerkslage bewirkte Veränderung des Wohnwerts berücksichtigt wird.

Ein Abzug wegen des Fehlens eines Kellerabteils ist ebenso vertretbar. 5 Ob 175/20a

Mietrecht (zur Bekanntgabe der für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände bei der Vereinbarung eines Richtwertmietzinses):

Hinsichtlich der erforderlichen Bekanntgabe der für den Lagezuschlag maßgeblichen Umstände reicht es aus, wenn im Mietvertrag schlagwortartig entsprechende, den Wohnwert des Hauses beeinflussende Kriterien angeführt werden.Es ist hierbei kein allzu strenger Maßstab anzulegen.

Dass der Hinweis auf die besondere Infrastruktur und exzellente Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Ge-brauch auch kulturelle Einrichtungen, Bildungsstätten, Lokale und die Möglichkeit zur Gesundheitsversorgung im unmittelbaren Nahebereich der Liegenschaft umfasst, ist jedenfalls keine Fehlbeurteilung.

Zur Feststellung der – einen Lagezuschlag überhaupt erst rechtfertigen-den – Überdurchschnittlichkeit einer Wohnumgebung bedarf es eines wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen), wobei in Wien als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht regelhaft maximal der jeweilige Gemeindebezirk heran-zuziehen, sondern auf jene Teile des (Wiener) Stadtgebiets abzustellen ist, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und daher ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden (“Referenzgebietsjudikatur”).

Im vorliegenden Fall hat das – einen Lagezuschlage anerkennende – Rekursgericht deutlich gemacht, dass es als Referenzgebiet von den innerstädtischen Gebieten mit der typischen geschlossenen mehrgeschossigen Verbauung als Vergleichsmaßstab aus-ging. Seine Auffassung, die Qualität der im Zentrum der Josefstadt gelegenen, in fußläufiger Entfernung über nahezu jegliche denkbare Infrastruktur verfügenden Wohnung sei mit der zu 5 Ob 242/18a beurteilten – eben-falls im 8. Wiener Gemeindebezirk gelegenen – Wohnung vergleichbar (Nähe der Wohnung zu U- und Straßenbahn, zu kulturellen Einrichtungen, zu Geschäften, zu medizinischer Versorgung, zu Bildungseinrichtungen sowie zu Grünanlagen) wurde vom er-kennenden Senat als nicht korrektur-bedürftig qualifiziert. 5 Ob 128/20i

Mietrecht (zur Definition des Gründerzeitviertels, welches bei der Ermittlung des Richtwertmietzinses einen Lagezuschlag zum Richtwert ausschließt): In einem ersten Schritt ist zu prüfen, ob der Gebäudebestand der Wohnumgebung mehrheitlich (überwiegend) aus Häusern besteht, die in den Jahren von 1870 bis 1917 errichtet wurden.

In einem zweiten Schritt ist zu prüfen, ob dieser gründerzeitliche Gebäude-bestand bei Errichtung überwiegend Wohnungen der Ausstattungskategorie D (Substandardwohnungen) aufwies. Hierbei trat der OGH der – meines Erachtens höchst zweifelhaften – Beurteilung des Zweitgerichts nicht entgegen, wonach darauf abzustellen sei, ob von den noch vorhandenen in der Gründerzeit errichteten Häusern der überwiegende Teil damals über-wiegend Substandardwohnungen aufgewiesen habe.

Im konkreten Fall stammen 61 von ins-gesamt 72 Gebäuden des Prüfgebiets aus der Gründerzeit (1870 bis 1917). Von diesen 61 Gebäuden haben 35 zum Zeitpunkt ihrer Errichtung überwiegend Substandardwohnungen aufgewiesen. Nach – vom OGH gebilligter – Beurteilung des Rekursgerichts liegt ein “Gründerzeitviertel” vor. Ginge man hingegen – meines Erachtens richtigerweise – davon aus, dass es auf das Überwiegen jener Gebäude an-kommt, sie sowohl in der Gründerzeit (1870 bis 1917) errichtet wurden, als auch zum Zeitpunkt ihrer Errichtung überwiegend Substandardwohnungen aufgewiesen haben, so wäre der Tatbestand des “Gründerzeitviertels” – knapp – nicht erfüllt.

Hinsichtlich des Überwiegens der Kategorie D-Wohnungen ist jedenfalls nicht der aktuelle Zustand des Wohnungsbestands in dem betreffenden Gebiet maßgeblich, sondern der Zustand der Wohnungen zum Zeitpunkt der Errichtung der Gebäude. 5 Ob 137/20p

Mietrecht (zum Benützungsentgelt bei titelloser Verwendung):
Für die Zeit der titellosen Benützung hat der Vermieter Anspruch auf Zahlung eines auf § 1041 ABGB gestützten Benützungsentgelts.
Dabei ist nicht entscheidend, ob der Bestandnehmer, der sich mit der Rückstellung in Verzug befindet, seinerseits einen messbaren Nutzen vom Bestandobjekt hat. Allein der Entgang der Nutzungschance des Eigentümers führt zur Verpflichtung zur Zahlung eines angemessenen Benützungsentgelts.
Die Höhe des angemessenen Benützungsentgelts entspricht zwar häufig dem bisher vereinbarten Mietzins. Das schließt aber die Berücksichtigung besonderer Verhältnisse des Einzelfalls – entsprechende Behauptungen und Beweis nach allgemeinen Beweislast-regeln vorausgesetzt – nicht aus. So wie durch eine anderweitige Vermietung ein höherer Bestandzins erziel-bar sein kann, bildet der bisherige Mietzins auch nicht immer die Unter-grenze des erzielbaren oder angemessenen Entgelts.Die stillschweigende Verlängerung eines Bestandverhältnisses wird durch jedes widersprechende Verhalten einer Partei verhindert, aus dem sich eine ernstliche Ablehnung einer Vertragserneuerung ableiten lässt. 1 Ob 132/20y

Mietrecht (zur Kündigung wegen teilweiser Weitergabe des Mietgegenstands gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung in der Voll- und Teilanwendung des MRG):
Beim Kündigungsgrund der – teilweisen – Weitergabe gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung kommt es weder auf ein Verschulden des Mieters noch auf eine Interessenabwägung an.
Ob eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung vorliegt, ist nach ständiger Rechtsprechung aufgrund der Umstände des Einzelfalls nach pflichtgemäßem Ermessen zu beurteilen. Ein den Hauptmietzins um 60 bis 70 % übersteigender Untermietzins wird von der Rechtsprechung regelmäßig als nicht übermäßig qualifiziert, während eine Überschreitung um 100 % oder mehr als jedenfalls unverhältnismäßig angesehen wird. Im Bereich da-zwischen entscheiden regelmäßig die Umstände des Einzelfalls.
Im konkreten Fall wurde festgestellt, es stelle keine vom OGH aufzugreifende Fehlbeurteilung dar, eine Überschrei-tung des Hauptmietzinses im Ausmaß von 84,99 % als unverhältnismäßig hoch zu qualifizieren. 3 Ob 96/20v