ERA Magazin - besser Wohnen

Beschlussanfechtung

Zur wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussanfechtung im Bereich der außerordentlichen Verwaltung wegen fehlender Kostendeckung in der Rücklage (§ 29 Abs 2 Z 2 WEG; § 52 Abs 1 Z 5 WEG)

Frau präsentiert Paragraphen in Wohnzimmer

FAGG: Zum Ausschluss vom Rücktrittsrecht nach vollständiger Leistungserbringung (= Namhaftmachung) des Maklers, nachdem der Verbraucher ein Verlangen auf vorzeitige Vertragserfüllung geäußert hat (§ 4 Abs 1 FAGG, § 10 FAGG, § 11 Abs 1 und Abs 2 Z 1 FAGG, § 12 FAGG und § 18 Abs 1 Z 1 FAGG)

Der OGH (8 Ob 122/17z) hat entschieden, dass es für den Ausschluss des Rücktrittsrechts nach § 18 Abs 1 Z 1 FAGG unmaßgeblich ist, ob der Unternehmer zuvor seinen Informationspflichten gemäß § 4 Abs 1 FAGG vollumfänglich nachgekommen ist. Beim genannten Ausschluss des Rücktrittsrechts kommt es nämlich nur darauf an, dass der Verbraucher nach § 10 FAGG ein Verlangen auf vorzeitige Vertragserfüllung erklärt und dabei seine Kenntnis über den Verlust des Rücktrittsrechts bei vollständiger Vertragserfüllung bestätigt hat und der Unternehmer auf der Grundlage dieses Verlangens noch vor Ablauf der Rücktrittsfrist die Dienstleitung vollständig erbracht (im Maklerecht: namhaft gemacht) hat.

n Rechtlicher Hintergrund:

a) Allgemeines zum FAGG
Das FAGG gilt seit dem 13.6.2014 für Fernabsatzverträge (FAV) und außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge (AGV), also sogenannte Fern- und Auswärtsgeschäfte zwischen Unternehmern und Verbrauchern, wobei es im Gegensatz zum Haustürgeschäft nach § 3 KSchG nicht darauf ankommt, dass die geschäftliche Verbindung vom Unternehmer angebahnt wurde. Bestimmte Vertragsverhältnisse (wie zB AGV mit einem EUR 50 unterschreitenden Entgelt, die Begründung, der Erwerb und die Übertragung dinglicher Rechte an Immobilien, Wohnungsmietverträge und Teilzeitnutzungsverträge) sind von der Anwendung des FAGG ausgenommen (vgl § 1 Abs 2 FAGG). Maklerverträge stellen indes – sofern sie als FAV oder AGV mit Verbrauchern geschlossen werden – einen typischen Anwendungsfall des FAGG dar.

b) Zu den vorvertraglichen Informationspflichten
und dem Rücktrittsrecht gemäß FAGG
Die Kernelemente des FAGG bestehen in mannigfaltigen vorvertraglichen Informationspflichten des Unternehmers (§ 4 Abs 1 FAGG) und einem dem Verbraucher zukommenden Rücktrittsrecht, das ohne Angabe von Gründen binnen 14 Tagen (bei den hier maßgeblichen Maklerverträgen als Dienstleistungsverträgen: ab Vertragsabschluss) geltend gemacht werden kann (§ 11 Abs 1 und Abs 2 Z 1 FAGG).

Im Rahmen der vorvertraglichen Informationspflichten kommt der Information über das Rücktrittsrecht des Verbrauchers (konkret: seine Bedingungen, die Fristen und die Vorgehensweise) unter zwingender Verwendung eines gesetzlich vorgegebenen Muster-Widerrufformulars (§ 4 Abs 1 Z 8 FAGG) besondere Bedeutung zu. Ist nämlich der Unternehmer dieser Informationspflicht nicht (oder ungenügend, also etwa ohne Zurverfügungstellung des Muster-Widerrufformulars) nachgekommen, so verlängert sich die 14-tägige Rücktrittsfrist des Verbrauchers um zwölf Monate (§ 12 Abs 1 FAGG).

c) Zum Ausschluss vom Rücktrittsrecht bei Verlangen des
Verbrauchers auf Beginn der Vertragserfüllung vor Ablauf
der Rücktrittsfrist

Hat ein FAV oder ein AGV eine Dienstleistung zum Gegenstand und wünscht der Verbraucher, dass der Unternehmer noch vor Ablauf der Rücktrittsfrist mit der Vertragserfüllung beginnt, so muss der Unternehmer den Verbraucher dazu auffordern, ihm ein ausdrücklich auf diese vorzeitige Vertragserfüllung gerichtetes Verlangen – im Fall eines AGV auf einem dauerhaften Datenträger – zu erklären (§ 10 FAGG). In diesem Zusammenhang statuiert das FAGG eine bedeutsame Ausnahme vom Rücktrittsrecht des Verbrauchers: Der Verbraucher hat nämlich kein Rücktrittsrecht, wenn der Unternehmer – auf Grundlage eines ausdrücklichen Verlangens des  Verbrauchers nach § 10 FAGG sowie einer Bestätigung des Verbrauchers über dessen Kenntnis vom Verlust des Rücktrittsrechts bei vollständiger Vertragserfüllung (auf einem dauerhaften Datenträger) – noch vor Ablauf der Rücktrittsfrist mit der Ausführung der Dienstleistung begonnen hatte und die Dienstleistung sodann vollständig erbracht wurde (§ 18 Abs 1 Z 1 FAGG).

n Rechtliche Beurteilung des OGH:

a) Der Ausschluss vom Rücktrittsrecht gemäß § 18 Abs 1 Z 1 FAGG setzt nicht voraus, dass der Unternehmer seinen Informationspflichten nach § 4 Abs 1 FAGG nachgekommen ist

§ 18 Abs 1 Z 1 FAGG setzt die Vorschrift des Art 16 lit a Verbraucherrechte-RL um. Weder der Wortlaut des Art 16 lit a Verbraucherrechte-Richtlinie, noch jener der österreichischen Umsetzungsvorschrift verlangt für einen Entfall des Widerrufsrechts (Rücktrittsrechts), dass der Verbraucher über dasselbe „ordnungsgemäß“ – das heißt in völliger Entsprechung der Vorschrift des Art 6 Abs 1 lit h der Richtlinie bzw des § 4 Abs 1 Z 8 FAGG – belehrt wurde, oder dass andere allfällig bestehende Informationspflichten eingehalten wurden.

Art 16 lit a Verbraucherrechte-RL und der diesen umsetzende § 18 Abs 1 Z 1 FAGG enthalten kein ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal dahingehend, dass der Ausschluss des Widerrufsrechts bzw Rücktrittsrechts die Einhaltung von in Art 16 lit a der Richtlinie oder § 18 Abs 1 Z 1 FAGG nicht genannten Informationspflichten voraussetze.

b) Die Wirkungen eines ausdrücklichen Verlangens auf Vertragserfüllung vor Ablauf der Rücktrittsfrist kommen auch dann zum Tragen, wenn der Verbraucher von sich aus dieses Verlangen äußert, ohne vom Unternehmer dazu aufgefordert worden zu sein

Die Wirkungen eines ausdrücklichen Verlangens kommen auch dann zum Tragen, wenn der Verbraucher von sich aus eine Vertragserfüllung vor Ablauf der Rücktrittsfrist verlangt, weil der Aufforderung in diesem Fall kein eigenständiger Wert zukommt. In der Literatur wird [zwar] vertreten, dass das Verlangen des Verbrauchers im Sinne des § 10 FAGG „aktiv“ erfolgen müsse, weshalb es insbesondere nicht hinreichend sei, wenn das Verlangen bereits in einer „pre-ticked-Box“, also einem Ankreuzkästchen, das bereits von vornherein mit einem Häkchen versehen ist, oder in AGB enthalten ist.

c) Ob das im Vertragsformular vorgesehene Kästchen für das Verlangen des Verbrauchers auf vorzeitige Vertragserfüllung vom Verbraucher selbst oder – dem Willen des Verbrauchers entsprechend – vom Unternehmer angekreuzt wird, ist unmaßgeblich.

Der Verbraucher kann selbstredend durch Ankreuzen eines entsprechenden Kästchens sein Verlangen auf vorzeitige Vertragserfüllung zum Ausdruck bringen. Ob er dies selbst oder mit seinem Willen getragen und in seiner Anwesenheit der Vertragspartner für ihn tut, kann keinen Unterschied machen. Dass der Verbraucher höchstpersönlich das Ankreuzen eines solchen Kästchens vornehmen muss, ist § 10 FAGG oder der Verbraucherrechte-RL nicht zu entnehmen.

n Anmerkungen:

Die genaue Einhaltung der Informationspflicht nach § 4 Abs 1 Z 8 FAGG (inklusive Zurverfügungstellung des gesetzlich vorgegebenen Muster-Widerrufsformulars!) ist unbedingt notwendig, um die für den Fall ihrer Verletzung vorgesehene Ausdehnung der 14-tägigen Rücktrittsfrist um ein Jahr zu unterbinden. Immobilienmakler werden also in Ansehung der drohenden Verlängerung der Rücktrittsfrist bei AGV und FAV mit Verbrauchern besonderes Augenmerk auf eine inhaltlich wie formal ordnungsgemäße Erfüllung der Pflicht zur Information über das Rücktrittsrecht legen müssen, andernfalls sich das Risiko eines (auch erst nach Leistungserbringung erklärten) Vertragsrücktritts drastisch erhöht.

Für den Ausschluss des Rücktrittsrechts nach § 18 Abs 1 Z 1 FAGG spielt es indes keine Rolle, ob der Unternehmer seinen Informationspflichten nach § 4 Abs 1 FAGG (und damit auch der Pflicht zur Information über das dem Verbraucher zukommende Rücktrittsrecht unter Zurverfügungstellung des gesetzlich vorgegebenen Muster-Widerrufsformulars gemäß § 4 Abs 1 Z 8 FAGG) vollumfänglich nachgekommen ist. Bei diesem Ausschluss des Rücktrittsrechts kommt es nämlich nur darauf an, dass der Verbraucher nach § 10 FAGG ein Verlangen auf vorzeitige Vertragserfüllung erklärt und dabei seine Kenntnis über den Verlust des Rücktrittsrechts bei vollständiger Vertragserfüllung bestätigt hat und der Unternehmer auf der Grundlage dieses Verlangens noch vor Ablauf der Rücktrittsfrist die Dienstleistung vollständig erbracht hat. Beim Immobilienmakler erfolgt die vollständige Leistungserbringung grundsätzlich mit der Namhaftmachung als Erfüllung des Verdienstlichkeitsmaßstabs im Sinne des § 6 Abs 2 MaklerG.

Es schadet nicht, wenn der Verbraucher entgegen dem Wortlaut des § 10 FAGG vom Unternehmer nicht dazu aufgefordert wurde, ein ausdrückliches auf vorzeitige Vertragserfüllung gerichtetes Verlangen zu äußern. Vielmehr reicht es, wenn der Verbraucher von sich aus ein derartiges Verlangen äußert. Die Methode, dieses Verlangen mittles Ankreuzen eines Kästchens in einem Vertragsformblatt zu erklären, ist zulässig. Voraussetzung ist dabei, dass dieses Kästchen nicht schon standardgemäß angekreuzt ist. Es muss also für den Verbraucher eine echte Wahlmöglichkeit dahingehend bestehen, ob er das Verlangen nach § 10 FAGG äußert oder nicht. Weiters ist es unmaßgeblich, ob dieses Kästchen nach entsprechendem Verlangen des Verbrauchers von diesem selbst oder – dem Willen des Verbrauchers entsprechend – vom Unternehmer angekreuzt wird.

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n Weitere Entscheidungen

Mietrecht (zum Befristungsrecht): Es ist nicht grundsätzlich unzulässig, anlässlich der Unterfertigung eines schriftlichen Mietvertrags festzuhalten, dass das Vertragsverhältnis bereits zu einem früheren Zeitpunkt beginnt bzw begonnen hat; ein derartiges Verbot ist weder dem ABGB noch dem MRG zu entnehmen. (5 Ob 123/17z) Anmerkung: Bedeutung hat die Entscheidung vor allem im Hinblick auf die dreijährige Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG.

Wohnungseigentum (zur Widmung eines Wohnungseigentums-
objekts): Für die Frage der Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts ist grundsätzlich auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer (in der Regel im Wohnungseigentumsvertrag) abzustellen oder aber auf die Änderung der ursprünglichen Widmung durch Entscheidung des Außerstreitgerichts. Genehmigt das Außerstreitgericht den Umbau eines Objekts in eine Wohnung mit insgesamt 10 Zimmern, zwei Bädern und WCs und einer Gemeinschaftsküche, so umfasst diese offensichtliche Widmung für Zwecke einer Wohngemeinschaft auch die Vermietung an Asylwerber. Ob nämlich eine zu Zwecken einer Wohngemeinschaft gewidmete Wohnung von Studenten, Personen mit besonderen Bedürfnissen oder eben Asylwerbern benutzt wird, macht widmungsrechtlich keinen Unterschied. (5 Ob 68/17m)

Mietrecht (zum Kündigungsschutz im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG sowie des WGG): Wird die Wohnung von einer Mieterin nur als „gelegentliches Absteigquartier“ verwendet und stellt der künftige Bedarf der Mieterin an dieser Wohnung nur eine abstrakte Möglichkeit dar, so ist der Kündigungstatbestand der nicht regelmäßigen Verwendung der vermieteten Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder einer eintrittsberechtigten Person erfüllt. (5 Ob 70/17f)

Wohnungseigentum (zur Eigentumsfreiheitsklage wegen eigenmächtiger Änderungen): Das Ergebnis der im Klaggswege geltend zu machenden Beseitigung einer von einem Miteigentümer veranlassten eigenmächtigen Änderung hat die Wiederherstellung des vorigen Zustands zu sein. Durch das bloße Entfernen einer baulichen Maßnahme ist die Änderung nur dann beseitigt, wenn keine weiteren Maßnahmen zur Wiederherstellung des früheren Zustands notwendig sind. Ansonsten aber greift ein reines Entfernungsbegehren zu kurz. (5 Ob 65/17w)

Mietrecht (zur Mietzinsminderung): Auch Mängel, die von einem Mieter subjektiv nicht wahrgenommen werden, können für einen Mietzinsminderungsanspruch relevant sein. Voraussetzung für die erfolgreiche Geltendmachung einer Mietzinsminderung ist in einem solchen Fall, dass die Mängel in objektiver Hinsicht eine Gefahr darstellen bzw zumindest im Falle ihrer Kenntnis eine Gebrauchsbeeinträchtigung mit sich brächten. (8 Ob 85/17h)

Wohnungseigentum (zur rechtlichen Existenz der Eigentümergemenschaft): Die Eigentümergemeinschaft als Verwaltungseinheit mit eigener Rechtspersönlichkeit muss selbst dann noch Bestand haben, wenn die der Wohnungseigentumsbegründung zugrundeliegende Nutzwertberechnung (etwa weil nicht zum Wohnungseigentum taugliche Objekte miteinbezogen worden sind) unrichtig und die darauf fußende Wohnungseigentumsbegründung nichtig sein sollte. Damit ist die Eigentümergemeinschaft (vergleichbar dem Vorgründungsstadium) auch zur Einhebung der Beiträge zu den Aufwendungen für die Liegenschaft und der Rücklage berechtigt. (5 Ob 137/17h)

Mietrecht (zum Lagezuschlag bei der Vermietung von Altbauwohnungen in der Vollanwendung des MRG): Die für die Berücksichtigung eines Lagezuschlags geforderte „Überdurchschnittlichkeit“ einer Lage (Wohnumgebung) kann nicht schon allein aus einem gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung höheren Grundkostenanteil abgeleitet werden. Es bedarf vielmehr einer Prüfung, ob im konkreten Einzelfall die Lage (Wohnumgebung) der maßgeblichen Liegenschaft nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens besser als die durchschnittliche Lage (Wohnumgebung) ist. Im Bundesland Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht das gesamte Stadtgebiet und auch nicht der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern es ist auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen. (5 Ob 74/17v) Anmerkung: Dies erschwert Lagezuschläge in schon typischerweise in einer guten Infrastruktur eingebetteten zentralen Lage erheblich.

Mietrecht (zur dreijährigen Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG): Zu prüfen war eine mietvertragliche Vereinbarung, nach welcher sich der Mieter dazu verpflichtete, den Mietgegenstand am letzten Tag des Mietverhältnisses bereits bis 12:00 Uhr mittags zu räumen. Nach Ansicht der Vorinstanzen hätten die Parteien mit diesem Vertragspunkt nicht die vereinbarte dreijährige gesetzliche Mindestdauer des Bestandvertrags abändern und verkürzen wollen, sondern zusätzlich zum Endigungstag des Mietverhältnisses noch einen besonderen (nicht durchsetzbaren) Räumungstermin bzw eine Rückstellungsverpflichtung festgelegt. Der OGH erachtete dies als ein jedenfalls vertretbares Auslegungsergebnis. (10 Ob 43/17x)

Wohnungseigentum (zur außerordentlichen Verwaltung): Bauliche Maßnahmen, die ausschließlich allgemeine Teile betreffen (hier: die Errichtung einer Solarzellenanlage), sind der Verwaltung zuzuordnen, wenn die Veränderung gemeinschaftlichen Interessen (hier: Energieersparnis) dient. In diesem Fall kommt die Entscheidungskompetenz grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft und damit der Mehrheit zu. Der überstimmte Wohnungseigentümer ist dann auf seine Minderheitsrechte (= Beschlussanfechtung) verwiesen. Im Rahmen einer Beschlussanfechtung muss der Antragsteller den bestimmten Rechtsgrund, auf den er die Anfechtung stützt, fristgerecht geltend machen. Verspätet geltend gemachte („nachgeschobene“) Anfechtungsgründe sind präkludiert (ausgeschlossen). (5 Ob 161/17p)

Mietrecht (zur Mietzinsminderung): Der Mieter einer Wohnung darf grundsätzlich erwarten, dass mit einem durchschnittlichen Lüften des Mietgegenstands das Auslangen gefunden werden kann. Ist Schimmelbildung nicht mit einem normalen Lüftungsverhalten zu verhindern, so ist dies nicht dem Mieter, sondern dem Vermieter zuzurechnen (und berechtigt zur Mietzinsminderung). Zu einer gewöhnlichen Nutzung eines Bestandobjekts gehört auch das Aufhängen von Wäsche zum Trocknen, wobei dies aber einer abweichenden vertraglichen Vereinbarung zugänglich ist. (8 Ob 34/17h)

Wohnungseigentum (zur rückwirkenden gerichtlichen Aufhebung eines Beschlusses im Bereich der ordentlichen Verwaltung): Der OGH hatte sich mit der Feststellung der Unwirksamkeit eines Beschlusses auf (Wieder-)Bestellung eines Verwalters im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren befasst: Ungeachtet der rückwirkenden Beseitigung eines solchen Beschlusses steht dem Verwalter für die Zeit, in der er die Verwaltung ordnungsgemäß ausgeübt hat, ein Entgeltanspruch zu. Schließlich war ja – zumal Beschlussanfechtungen im Bereich der ordentlichen Verwaltung keine aufschiebende Wirkung entfalten – der Beschluss bis zur Feststellung seiner Unwirksamkeit schwebend wirksam und damit vollziehbar. (5 Ob 193/17v)

Mietrecht (zur Zulässigkeit einer Vertragsstrafe in der Vollanwendung des MRG): Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe stellt im Vollanwendungsbereich des MRG keine unzulässige Abrede dar. Einem Mieter wird nämlich durch die vereinbarte Vertragsstrafe keine zusätzliche Leistung abverlangt, sondern es wird – dem Wesen einer Vertragsstrafe entsprechend – eine vertraglich übernommene Unterlassungsverpflichtung (hier: eine unzulässigen Untervermietung) bestärkt.
(6 Ob 172/17p)n

FH-Doz. Univ.-Lektor Mag. Christoph Kothbauer
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